重庆区县城投的资产底数怎么摸清？两万多宗资产的盘点实录

在去年一场区级城投资产盘清专题会议上，出现过这样一幕：会议桌上摊开三套完全对不上的资产账目。

一套是财务系统导出的固定资产电子台账，一套是资产管理部线下手工登记的纸质簿册，还有一套是下属二十余个镇街上报汇总的 Excel 报表。同属一家平台公司、针对同一批房产资产，三套账目统计出来的经营面积，差值接近三成。

这是重庆某区级城投遇到的真实现状，资产散在二十多个镇街，账面记录两万多宗，涉及商铺、写字楼、安置房、老旧厂房、停车场，还有一部分土地。

他们要做的第一件事，不是盘活，是摸清底数做好资产盘清。这两件事的顺序，后来证明不能颠倒，必须先做好资产盘清再谈资产盘活。

‌先对账，还是先下现场‌

进场第一周，原本的计划是先开个动员会，然后划分片区派人进行核对，后来放弃了这个方案，因为账本身就有问题，拿一本错账去现场核，只会把错的抄一遍回来。

最后改成先做三本账的交叉比对：财务台账、手写台账、镇街报表，三边对不上的一律标出来，列成一张"待核清单"。这一步花了一周，清单出来有一千多条。

有意思的是，真正"账上有、现实没有"的，一类是已经拆掉或改建的房子——楼拆了，账上还挂着；另一类是重复登记的，同一间铺面在财务和资产部各记了一次。这两类如果不先剔掉，后面按门牌一家家跑，跑的都是空气。

‌有些资产账上有，地上确没有‌

第二周开始跑现场，四个人分四个片区，拿着那张待核清单挨个核对，现场发现的问题比账面上更杂。

有地址错的，比如系统里录的是"某某路某号"，实际是另一条街；有的门牌改过号，录的还是旧号，按图索骥找不到。

也有面积错的，比如一间铺子账上写八十平，实地量出来六十平，多的那二十平是过去的公摊估算，一直没改过来。

还有一类最容易被忽略：资产还在，但已经不能用了。墙面开裂的老楼、消防不达标的地下空间、被临时占用的公共区域，这些在账上都算"可用资产"，实际是"看着有、用不了"。

重庆武隆区今年一季度做过一次系统性清查，一口气清出待盘活资产577宗，账面价值54.98亿元。他们把清查原则定成"全覆盖、无遗漏"，重点盯旅游沿线闲置酒店、景区配套、乡镇闲置校舍和办公用房。这个数字说明一个问题：资产底数不清，不是个别现象，是普遍现象。

‌真正卡住进度的，是没有证的那批‌

第一个月底，现场核得差不多了，准备进系统建账，但这时候又卡住了，卡住的不是数据整理，是权属。

那两万多宗资产里，有相当一部分没有不动产权证。有的是当年划拨过来的，手续不全；有的是机构撤并、单位合并时交接不清，证不知道留在哪一级；还有的是历史遗留，当年建的时候规划手续就没补齐。

没有证，系统里这一宗资产就"挂不住"——它算谁的？能不能出租？能不能处置？全都说不清。

这类问题，重庆今年有一件事做得很有代表性。巴南区的地下综合管廊试点工程，拿到了全市首宗、也是全国率先实现确权登记的地下综合管廊不动产权证，宗地面积九万七千多平方米，直接把项目预计可转化的资产价值推到了10.45亿元。

在这张证出来之前，这段管廊在账上是什么状态？——"权属不清、登记无据"。用业内的话说，就是"不能登记、无法融资、难以运营"。证一出来，资产就被激活了。

这件事对区县城投的启发很直接：摸清底数这件事，真正的硬骨头不在数房子，而在确权。数得清的资产，不一定盘得动；只有权属清楚的资产，才能进系统、才能谈盘活。

所以城投把工作拆成两条线：一条继续建账，把权属清楚的先录进去；另一条专门跑补证，把手续不全的资产分门别类，该补规划的补规划，该找原始档案的找档案。

‌清掉一批"僵尸账"‌

第二个月，建账和补证同时推进。

建账过程中又清出一批"僵尸账"——账上挂着、实物早已不在，或者已经没有使用价值的资产。财务不敢销账，因为销账要有依据；资产部不敢处理，因为怕担责任。于是这些东西就一直挂在账上，年年审计年年提。

这种情况在全国都不少见。天津东丽区审计局在专项审计里点过账面已入账、实盘无实物的问题，归纳出三条主要成因：达到报废标准后没走核销程序、财务没及时冲减；机构撤并、人员岗位调整时没做资产清查移交，底数不清；部分资产处置没按规定报备审批，台账没同步更新。

这三条，在区县城投身上几乎条条都对得上。

那家城投后来定了个规则：账实不符的资产，先写清楚"差异说明"——为什么没有实物、为什么没有票据、当年的经办环节在哪——部门签字、盖章，上会研究，再按流程核销。核销不等于"抹掉"，而是把它从"可盘活资产"里摘出去，免得后面做盘活方案时算错家底。

‌把一资一档"落到每一宗‌

到了第三个月，才是真正把资产"上户口"。

要求是每一宗资产一份档案：位置、权属、面积、现状、承租人、租金标准、有无抵押查封、处置限制。以前这些东西分散在五六个部门的表格里，现在归到一个编号下。

这一步做完，变化很实在。以前集团层面问"我们在这一片到底有多少可出租的资产"，没人能立刻答上来；现在调出来就是一个数。

更实际的是，底数清了之后，盘活才有得选。哪些适合出租、哪些适合改造、哪些其实就是该清理的无效资产，一目了然。武隆把清查和日常监管绑在一起，建立动态更新、实时监管的电子台账，再把闲置的酒店、校舍往"资产+康养民宿""资产+乡村旅游"上引，截至4月累计盘活资产9.00亿元、回收资金4.80亿元，所以顺序就是先摸清、再盘活，一步没跳过。

最后"摸清底数"上花了三个月，虽然看起来不产生任何收益，但是后面所有的盘活动作都建立在这三个月的基础上。

三个月后，会议桌上只剩下一个屏幕，两万多宗资产，每一宗对应一个编号、一份档案。以前对不上的那三本账，现在是一本。底数清不清，不看报表做得漂不漂亮，看的是随手点开任意一宗资产，能不能说清它现在在哪、归谁、能不能用。