三资三化怎样让沉睡存量资产赋能城市更新？

过去很长一段时间，国内城市更新的底层逻辑高度依赖土地财政：征地拆迁、土地出让、财政基建投入，等待土地增值反哺城市建设。但随着土地出让收入持续下滑、地方债务监管趋严，单纯依靠财政输血、卖地滚动开发的传统模式已经难以为继。城市更新正在告别“大拆大建、拆旧卖新”的旧时代，“三资三化”改革，为城市更新打开了一条盘活存量资产、自我造血的全新发展道路，推动城市建设从“增量扩张”转向“存量运营”。

所谓“三资三化”，“三资”即国有资源、国有资产、国有资金；“三化”是资源资产化、资产证券化、资金杠杆化，三者形成一套完整递进的价值闭环。它不是简单的融资工具，而是一场贯穿资产清查、盘活运营、资本循环、民生保障的系统性变革，把城市里大量沉睡的老旧厂房、历史街区、闲置园区等存量家底，转化成为城市更新源源不断的内生动力。

一、读懂三资三化：城市更新的底层变革逻辑

传统模式下，大量老旧建筑、闲置用地、历史遗存只是账面上的静态资源，没有确权评估，无法产生持续收益。三资三化就是打通资源到资本的三道关口，完成价值蜕变。

第一，资源资产化：给沉睡资源确权估值。

对老旧厂房、历史建筑、闲置土地、数据资源等存量国有资源，开展确权、梳理、资产评估，把过去只停留在概念层面的城市资源，转变为产权清晰、可以经营、能够估值的实体资产。很多城市不是缺少资产，而是大量资产产权模糊、权属交叉，无法参与市场化运作，确权是一切盘活工作的起点。

第二，资产证券化：让静态资产流动变现。

当资产改造运营之后产生稳定现金流，借助REITs、ABS、CMBS等金融工具，把重资产打包转化为可交易流通的证券产品，提前回笼资金。不再需要依靠漫长的租金逐年回收投入成本，实现“未来收益当下变现”，破解城市更新项目投资周期长、回款慢的痛点。

第三，资金杠杆化：构建盘活再投资循环。

证券化回笼的资金作为种子资本，不再全部用于还债，而是引入社会资本共同参与新项目建设，撬动更多市场力量投入新一轮城市更新。由此形成“存量盘活资金回笼再投入更新”的闭环，摆脱单纯依赖财政拨款的困境。

整套模式的核心转变在于：城市更新不再是政府单向花钱的负担，而是挖掘存量资产价值，用资产运营收益反哺城市发展，从“卖地一次性收益”转向“资产持续性收益”的新模式。

二、三大实操抓手：落地三资三化城市更新怎么做

三资三化不是抽象概念，落地城市更新可以拆解为“摸清家底、分级盘活、多方共赢”三步实操路径，兼顾资产效益、产业发展和民生需求。

第一步：摸清家底，为存量资产“上户口”

资产盘活，清查确权先行。很多城市更新项目推进受阻，根源就是家底不清、权属混乱。

一方面开展全域地毯式清查，覆盖土地、水利、能源、矿产、数据六类资源，实物、股权、未来收益权五类资产，还有各类闲置沉淀资金，做到不留死角；另一方面建立动态管理台账，每一处资产登记在册。针对历史遗留产权纠纷，开展确权攻坚，为历史建筑、闲置物业补齐产权手续，让资产拥有合法的“产权身份证”，后续出租、改造、证券化才有法律基础。湖北咸安全域清查梳理千亿级资产、盐城市为十余万平方米资产完成确权登记，都是这一步的典型实践。

第二步：分级盘活，用“用、售、租、融”为资产焕新

完成确权建档之后，按照资产的属性、收益能力，采取差异化盘活策略，遵循“能用则用、不用则售、不售则租、能融则融”原则，分类施策。

这套分类方式，避免一刀切大拆大建，历史街区不强行拆毁，产业园区优先升级，闲置物业按需处置，兼顾经济价值和城市特色保护。

第三步：多方共赢，城市更新不能脱离民生底色

三资三化追求资产收益，但城市更新最终落脚点是民生改善，不能走向“重资本、轻民生”的误区。

第一，坚持在保护中发展。历史街区、老厂房更新拒绝大规模拆除重建，保留建筑风貌，植入新业态，让老建筑延续生命力；

第二，推动空间公益化转型。老旧楼宇改造为青年公寓、全民健身中心、养老机构，把更新成果给到普通市民；

第三，探索资产盘活与安居保障结合。盐城国资平台通过精准房源匹配，盘活资产同时推动百余套安置房认购，实现“资产盘活”到“百姓安居”；部分地区创新股权模式，居民以房产、土地使用权入股，共享城市更新增值红利，让群众成为更新的受益者而不是旁观者。