产业园区存量资产盘活分析

历经数十年开发建设，我国产业园区实现规模化扩张，各地开发区、工业园区、产业集聚区遍地开花，成为推动地方产业集聚、拉动区域经济增长的核心载体。但在重资产开发运营模式之下，不少园区长期走“举债融资开发建设招商运营”的发展路线，持续大规模建设的背后，土地、厂房、楼宇、配套设施等各类存量资产不断累积，资产闲置低效、债务压力攀升、运营管理粗放等矛盾日益凸显。如何科学盘活园区存量经营性资产，唤醒沉睡资产价值，化解重资产运营负担，已经成为产业园区转型升级、实现高质量发展的关键课题。

一、园区存量资产现实困境

长期重投入的建设模式，造就了体量庞大的园区存量资产，主要涵盖土地资源、厂房仓库等固定资产，以及园区品牌、特许经营权类无形资产三大类别。规模庞大的存量家底背后，多重现实短板制约资产价值释放。

第一，受限资产占比高，盘活空间受到约束。各地在园区开发建设过程中形成大规模资产的同时，也积累了相应债务，部分资产受抵押、权属、政策条件约束，不能够直接开展市场化处置改造，大量优质资源难以转化为现实收益。

第二，运营管理效能不足。部分老旧园区沿用传统管理模式，运营维护成本居高不下，功能定位落后于当下产业需求。老旧厂房、闲置仓库、空置楼宇缺少专业化运营团队介入，管理制度松散，资产潜能得不到挖掘。

第三，资产收益水平整体偏低。园区不动产流动性偏弱，大量标准厂房、产业空间处于低效运转甚至闲置状态。相关测算显示，全国园区空置规模持续走高，大面积产业空间陷入闲置，资产的经济价值没有充分释放。

第四，投入与偿债周期错配。园区前期基建投入大，而产业培育、租金回报周期漫长，资产产生收益的节奏与债务偿还节点不相匹配，不少园区短期面临偿债资金缺口，亟需多元化金融工具、市场化手段平衡资金压力。

二、更新改造与运营提升：存量资产的内生激活

资产更新改造运营盘活，立足于资产本体升级，不做大规模资产权属变更，通过改建扩建、重新规划运营定位，挖掘现有硬件设施的内在价值，适合老旧厂区、闲置厂房、低效仓库等载体，分为硬件改造升级和运营模式重塑两个方向。

硬件层面以改建扩建为抓手，对原有存量载体实施物理更新，补齐配套短板，完善设施功能。针对有保留价值的建筑实施修缮改造，拆除无利用价值的构筑物，补充产业配套，完成存量设施硬件迭代，实现资产更新升级。开封市收割机老旧工业区改造就是典型实践，项目依托“工改工”思路，采取留改拆建模式，保留有价值建筑，改造现有厂房，补足配套用房，把老旧工业区重塑为适配新兴产业的发展载体。

软件层面侧重资产运营规划提升。资产持有方可选择自营，或是委托专业第三方机构，对闲置低效资产重新开展定位研判，完成业态转型。部分园区还探索“工业+商业+服务型公寓”混合利用创新模式，突破原有规划指标约束，打通控规调整、土地供应、登记发证全流程链条，破解产业园区生产生活配套不足的现实痛点，通过专业化运营管理，实现资产效益提升。该路径的核心是不靠大拆大建，依靠规划创新、运营能力输出完成资产价值重塑。

三、资本运作配置盘活：借力金融工具打通价值转化通道

单纯依靠租金、物业经营的传统模式，回笼资金速度慢，很难快速化解园区债务压力。资产资本运作配置盘活，就是把园区存量资产对接资本市场，借助资产证券化、REITs、资产上市等工具，把不动产的未来收益转化为当期现金流，拓宽资金来源。

基础设施资产证券化是园区资本盘活重要手段。但产业园区资产开展证券化门槛较高，监管对于底层物业的权属清晰程度、空置率、运营管理水平、信息披露都设置严格标准，对计划管理人主动运营能力也提出更高要求。国内已经落地多个产业园资产支持专项计划，例如北京亦庄控股生物医药产业园资金支持专项计划，以成熟运营的产业园作为底层资产，搭建起包含原始权益人、计划管理人、托管机构、中介服务机构的完整业务架构，通过发行资产支持证券募集资金。该产业园运营多年，入驻企业数量充足，具备稳定租金现金流，为资产证券化落地打下基础。

资本运作盘活的核心逻辑，不是简单融资，而是倒逼园区提升运营能力。只有具备稳定现金流、运营成熟的园区资产，才能够满足资本市场准入条件，这也反向推动园区持续优化招商与物业管理水平。

四、出售变现盘活：依托市场交易实现价值出清

对于部分确实难以通过改造、运营、金融工具实现增效的低效资产，可以采用资产出售变现盘活模式，通过产权交易、收购兼并、混合所有制改革等方式完成资产流转，实现闲置低效资产与社会资本对接，最大化资产价值。其中产权交易适用范围广，对资产收益状态包容度高，实操简便高效。

产权交易的核心前提，是资产做到权属清晰、合规合法，厘清债权债务关系，完备历史档案资料。完整流程涵盖内部决策、第三方评估、公开信息披露、征集受让方、签订交易合约等多个环节，保障国有资产交易公开公允。泰州医药高新区化学新材料产业园转让项目，就是产权交易盘活的鲜活样本。当地梳理两宗合计322.5亩低效企业用地，依托省级园区整治试点政策，建立专项盘活专班，综合运用兼并重组、司法处置、平台收购等多种模式，通过资产转让完成土地腾退。腾出的空间落地储能电池优质产业项目，实现“增产不增地”，亩均产值与亩均税收达到较高水平。同时园区出台低效用地处置专项政策，建立低效用地清单，推行“一企一策”，开通审批绿色通道，保障项目快速落地。

五、园区存量资产盘活综合启示

产业园区存量资产盘活并非单一手段就可以完成，实务当中往往需要多种路径组合运用。更新改造运营盘活重在练好“内功”，改造硬件、优化运营，提升资产本身造血能力；资本运作盘活是放大价值的杠杆，适合现金流稳定的成熟园区；出售变现盘活适合低效无效资产快速出清，回笼发展资金。

盘活存量资产不只是简单处置资产，更是系统性工程，涉及自然资源、国资、财政、产业多个部门协同。一方面要厘清资产底数，分类梳理优质资产、受限资产、低效闲置资产，建立资产台账，做到分类施策；另一方面不能只追求短期资金回笼，要兼顾产业发展目标，盘活的最终目的是服务实体经济，让土地、厂房资源流向优质产业项目，推动园区从重资产建设扩张，转向精细化运营的高质量发展新阶段。