一、政策支持与金融赋能：文旅存量资产盘活的重要保障

在当前经济结构调整与产业转型升级的大背景下，文旅产业作为推动经济增长、促进消费升级的重要力量，其存量资产的盘活与优化利用已成为行业高质量发展的关键议题。近年来，国家层面高度重视文旅存量资产盘活工作，通过政策倾斜与金融工具创新，为文旅存量资产的 “重焕生机” 提供了坚实保障，也为行业发展注入了新的动力。

从政策层面来看，相关部门积极出台针对性举措，引导文旅存量资产盘活工作有序推进。全国范围内，大量文化和旅游项目被纳入设备更新改造贷款财政贴息备选项目，这些项目涵盖了旅游基础设施、文化场馆、休闲度假设施等多个领域，总投资规模庞大，贷款需求旺盛。此类政策的实施，不仅为文旅项目的设备更新与改造提供了直接的资金支持，更通过财政贴息的方式降低了项目运营主体的融资成本，激发了市场主体参与存量资产盘活的积极性。通过筛选优质项目纳入备选清单，能够有效引导资金流向文旅领域中具有发展潜力、符合产业导向的存量资产项目，推动资源向优势项目集中，提升文旅存量资产的整体质量与运营效率。

在金融赋能方面，金融机构与资本市场积极响应政策号召，创新金融产品与服务模式，为文旅存量资产盘活拓宽融资渠道。国家开发银行等政策性金融机构率先行动，针对文旅项目的特点与需求，设计专项贷款产品，为文旅企业的设备购置、设施改造等提供资金支持。基础设施不动产投资信托基金（REITs）在文化和旅游领域的应用推广，更是为文旅存量资产盘活提供了重要的资本市场工具。REITs 的推出，能够将文旅领域中具有稳定现金流的存量资产，如旅游景区、文化园区、酒店等，通过证券化的方式实现资产流动性提升，不仅为文旅企业提供了一种新的融资方式，帮助企业盘活存量资产、优化财务结构，还能吸引社会资本参与文旅产业投资，形成多元化的投资格局，推动文旅存量资产的市场化配置与高效利用。

此外，文化和旅游行政主管部门还积极引导文旅企业充分利用资本市场的各类金融工具，除 REITs 外，鼓励企业通过债券发行、股权融资、资产证券化等多种方式拓宽融资渠道，提高融资效率。同时，加强与金融监管部门、金融机构的沟通协作，推动建立健全文旅产业融资担保体系，降低金融机构对文旅项目的信贷风险，营造良好的金融服务环境，为文旅存量资产盘活提供持续的金融支持。

二、创新驱动与内涵升级：挖掘文旅存量资产的无形价值

文旅存量资产的盘活，不仅要关注有形资产的改造与利用，更要重视无形资产的挖掘与激活。在文旅产业发展过程中，除了老旧厂房、文化体育场馆、闲置土地等有形存量资产外，品牌价值、口碑声誉、技术成果、专业人才、文化底蕴等无形资产，同样是推动文旅存量资产 “重焕生机” 的重要资源。通过创新方式激活无形资产，实现有形资产与无形资产的协同发展，能够产生 “1+1>2” 的聚合效应，显著提升文旅存量资产的价值与竞争力。

从品牌价值的挖掘来看，文旅领域拥有丰富的品牌资源。自古以来形成的名山大川、历史文化名城、传统节庆等，经过长期的历史积淀，已形成具有广泛影响力的品牌形象；改革开放以来，各地通过持续的旅游营销推广，打造出一批具有地域特色的区域旅游品牌，这些品牌所蕴含的价值，不仅是吸引游客的重要因素，更是文旅存量资产的核心竞争力之一。在盘活文旅存量资产过程中，应充分挖掘这些品牌资源的潜力，通过品牌整合、品牌延伸、品牌创新等方式，提升品牌的影响力与市场价值，将品牌优势转化为文旅存量资产盘活的实际效益。

技术创新是推动文旅存量资产升级的重要动力。随着数字技术、人工智能、虚拟现实等新兴技术的快速发展，文旅产业正迎来数字化、智能化转型的机遇。将这些新兴技术应用于文旅存量资产的改造与运营中，能够为游客带来全新的旅游体验，提升文旅项目的吸引力与竞争力。例如，通过数字技术对历史文化遗址进行数字化复原与展示，让游客能够更直观、生动地感受历史文化的魅力；利用虚拟现实技术打造沉浸式旅游体验项目，丰富文旅项目的内容与形式；借助人工智能技术实现文旅项目的智能化管理与服务，提高运营效率与服务质量。同时，技术创新还能够推动文旅存量资产的业态创新，催生新的文旅消费场景与消费模式，如智慧景区、数字博物馆、在线旅游服务平台等，为文旅存量资产注入新的活力。

专业人才是文旅存量资产盘活与运营的关键支撑。文旅产业的发展离不开高素质的专业人才队伍，包括旅游策划、运营管理、市场营销、文化创意、技术研发等多个领域的专业人才。在盘活文旅存量资产过程中，应重视专业人才的培养与引进，建立健全人才激励机制，吸引更多优秀的专业人才投身于文旅存量资产的盘活工作中。通过专业人才的创新思维与专业能力，为文旅存量资产的项目策划、产品开发、市场推广、运营管理等提供有力支持，确保文旅存量资产盘活工作的顺利推进与可持续发展。

文化内涵的挖掘与提升是文旅存量资产差异化发展的核心。文旅产业的本质是文化产业，文化是文旅项目的灵魂。不同地区的文旅存量资产往往蕴含着独特的地域文化、历史文化、民俗文化等，这些文化资源是文旅项目区别于其他项目的重要标志。在盘活文旅存量资产过程中，应深入挖掘这些文化资源的内涵与价值，将文化元素融入到文旅项目的规划、设计、运营等各个环节，打造具有文化特色的文旅产品与服务。通过文化创意的方式，将文化资源转化为可供游客体验与消费的文化产品，如文化演艺、文化节庆、文创产品等，让游客在旅游过程中感受到文化的魅力，提升文旅项目的文化品位与吸引力。同时，通过文化内涵的提升，还能够增强游客的文化认同感与归属感，提高游客的满意度与忠诚度，为文旅存量资产的长期发展奠定坚实基础。

三、多元路径与精准施策：文旅存量资产盘活的具体方向

文旅存量资产类型多样，不同类型的存量资产具有不同的特点与发展潜力，因此，在盘活过程中需要采取多元化的路径，根据不同类型存量资产的实际情况，制定精准的盘活策略，确保盘活工作取得实效。

（一）旅游服务设施与基础设施的盘活

旅游服务设施与基础设施是文旅产业发展的重要基础，包括旅游交通设施、游客服务中心、停车场、旅游厕所、景区道路、供水供电设施等。这类存量资产通常具有规模大、分布广、与游客体验密切相关等特点，同时也具有较大的增长潜力。在盘活此类存量资产时，应深入挖掘其文化及资源潜力，结合地域文化特色与游客需求，进行匠心设计与改造，打造具有特色的打卡地与旅游节点。

在改造设计方面，应注重将文化元素与现代设计理念相结合，提升设施的文化品位与美学价值。例如，在旅游交通设施的改造中，可融入当地的传统建筑风格、民俗图案等文化元素，让交通设施不仅具备实用功能，还成为展示地域文化的窗口；在游客服务中心的建设中，可采用环保、节能的建筑材料，打造绿色、生态的服务空间，同时设置文化展示区、文创产品销售区等，丰富服务功能与文化内涵。此外，还应注重设施的智能化改造，通过引入智能设备与系统，实现设施的智能化管理与服务，如智能停车场、智能导览系统、智能服务终端等，提高设施的运营效率与服务质量。

在运营管理方面，可采用市场化的运营模式，引入专业的运营管理团队，对旅游服务设施与基础设施进行规范化、专业化的运营管理。同时，鼓励社会资本参与设施的运营与维护，通过 PPP 模式、特许经营等方式，形成多元化的运营主体格局，提高设施的运营效率与经济效益。此外，还应加强设施的整合与联动，将分散的旅游服务设施与基础设施串联起来，形成完善的旅游服务网络，提升游客的整体旅游体验。

（二）旅游类改扩建项目的盘活

全国范围内，旅游项目投资主体多样，包括国有企业、民营企业、外资企业等，不同投资主体的项目资产质量存在显著差异。部分旅游项目由于规划不合理、运营管理不善、市场定位不准等原因，面临经营困难、效益低下、闲置无用的困境，成为待盘活的主要资产类型。对于这类旅游类改扩建项目，应根据项目的实际情况，采取针对性的盘活措施，通过改扩建实现项目的转型升级与效益提升。

在项目评估与规划阶段，应对项目的资产状况、市场环境、资源禀赋、存在问题等进行全面、深入的调查与分析，明确项目的优势与劣势，制定科学合理的改扩建规划。规划应充分考虑市场需求与产业发展趋势，结合项目的资源特色，确定项目的市场定位与产品方向，避免盲目改扩建导致资源浪费与市场风险。例如，对于一些自然资源丰富但开发程度较低的旅游项目，可通过改扩建增加休闲度假设施、生态体验项目等，打造集观光、休闲、度假于一体的综合性旅游目的地；对于一些主题公园类项目，可通过更新主题内容、引入新的游乐设施、优化园区布局等方式，提升项目的吸引力与竞争力。

在资金筹措方面，应充分利用政策支持与金融工具，拓宽资金来源渠道。除了申请政府专项补贴、银行贷款外，还可积极探索多元化的融资方式，如引入战略投资者、发行债券、开展资产证券化等。同时，对于一些经营困难的项目，可通过资产重组、债务重组等方式，优化项目的财务结构，减轻企业的经营压力，为项目的改扩建创造良好的财务条件。

在运营管理模式创新方面，应引入先进的运营管理理念与方法，提升项目的运营效率与服务质量。可借鉴国内外成功的旅游项目运营经验，结合项目的实际情况，制定个性化的运营管理方案。加强市场营销推广，通过线上线下相结合的营销方式，提高项目的知名度与市场占有率。同时，注重游客体验的提升，从游客的需求出发，优化服务流程，完善服务设施，提供个性化、精细化的服务，提高游客的满意度与忠诚度。

（三）国有企业非主业文旅资产的盘活

国有企业开办的酒店、餐饮、疗养院等非主业资产，是旅游业存量资产的重要组成部分。这类资产通常具有相对规模小的特点：一方面，相对于国有企业的主业资产，其规模较小，导致国有企业对其重视程度不够、投入不足，市场化程度与发展活力较低；另一方面，相对于专业的旅游集团资产，其规模较小，专业化程度低、竞争能力不足、市场占有率低，在市场竞争中往往处于劣势地位。针对这类存量资产的特点，应采取针对性的盘活策略，提升其市场化水平与专业化运营能力。

在资产整合方面，可通过国有企业内部资产整合或跨企业资产重组的方式，将分散的非主业文旅资产集中起来，形成规模效应。例如，将国有企业旗下的多家酒店进行整合，组建专业化的酒店集团，统一品牌、统一管理、统一运营，提升酒店的整体竞争力；通过与专业旅游集团合作，将非主业文旅资产纳入专业旅游集团的运营体系中，借助专业旅游集团的品牌优势、管理经验、市场渠道等，实现资产的优化配置与高效利用。

在市场化改革方面，应推动国有企业非主业文旅资产的市场化运营，引入市场竞争机制，提高资产的运营效率与经济效益。可通过产权制度改革，实现资产的多元化持股，引入社会资本参与资产的运营与管理，激发企业的发展活力；建立健全市场化的经营机制，如市场化的薪酬分配制度、绩效考核制度、人才引进与激励制度等，提高企业的经营管理水平与市场竞争力。同时，鼓励国有企业非主业文旅资产积极参与市场竞争，根据市场需求调整产品与服务结构，创新经营模式与业态，如发展特色主题酒店、精品餐饮、健康养生疗养院等，满足不同游客的消费需求，提升资产的市场价值。

在专业化运营方面，应加强与专业机构的合作，引入专业的运营管理团队与技术服务，提升非主业文旅资产的专业化运营能力。例如，与专业的酒店管理公司合作，由其负责酒店的运营管理，提供专业的管理服务与技术支持；聘请专业的旅游策划机构、市场营销机构等，为非主业文旅资产的项目策划、产品开发、市场推广等提供专业服务。同时，加强企业内部员工的专业培训，提高员工的专业素质与服务水平，打造一支高素质的专业化运营团队，为资产的盘活与发展提供有力支撑。

（四）文旅无形资产的盘活

文旅无形资产是文旅存量资产的重要组成部分，除了前文提到的品牌价值外，还包括区域旅游形象、游客满意度与美誉度、文化知识产权、旅游服务标准等。文化和旅游行政主管部门每年投入大量资金进行旅游形象宣传、品牌打造和价值推广，形成了一批深入人心的区域旅游品牌，这些无形资产具有无形性、长期性、增值性等特点，是文旅产业发展的重要财富。在盘活文旅存量资产过程中，应高度重视无形资产的盘活与利用，通过多种方式将无形资产转化为实际的经济收益与社会效益。

在区域旅游形象的推广与利用方面，应整合区域内的文旅资源，围绕区域旅游形象制定统一的营销推广策略，通过线上线下多种渠道进行宣传推广，提高区域旅游形象的知名度与影响力。同时，将区域旅游形象与具体的文旅项目相结合，打造具有区域特色的文旅产品与线路，吸引更多游客前来旅游消费。例如，以 “山水甲天下” 的区域旅游形象为依托，整合区域内的山水旅游资源，打造山水风光旅游线路；以 “历史文化名城” 的区域旅游形象为核心，开发历史文化旅游产品，如古城游览、文化遗址参观等。此外，还可通过举办大型旅游节庆活动、文化赛事、旅游推介会等方式，进一步提升区域旅游形象的影响力，带动区域内文旅产业的发展。

在游客满意度与美誉度的提升与转化方面，应将游客满意度与美誉度作为衡量文旅项目运营质量的重要指标，通过完善服务设施、提升服务质量、优化旅游环境等方式，提高游客的满意度与美誉度。同时，建立健全游客反馈机制，及时收集游客的意见与建议，对文旅项目进行持续改进与优化。通过提高游客的满意度与美誉度，形成良好的口碑效应，吸引更多游客前来旅游，同时也能够提升文旅项目的品牌价值与市场竞争力。此外，还可将游客的满意度与美誉度作为文旅项目招商合作、融资贷款的重要参考依据，提高文旅项目的市场认可度与融资能力。

在文化知识产权的开发与利用方面，应加强对文化知识产权的保护与管理，挖掘文化资源中的知识产权元素，如传统技艺、民间故事、民俗文化、历史文物图案等，通过申请专利、商标注册、版权登记等方式，将其转化为受法律保护的文化知识产权。同时，积极推动文化知识产权的市场化运作，通过授权使用、合作开发、转让等方式，将文化知识产权转化为文化产品、文创产品、旅游纪念品等，实现文化知识产权的商业价值。例如，将传统民间故事改编成动画、电影、舞台剧等文化产品；将历史文物图案应用于文创产品的设计与生产，开发具有文化特色的文创产品。此外，还可通过建立文化知识产权交易平台，为文化知识产权的交易与流转提供便捷的服务，促进文化知识产权的合理配置与高效利用。

在旅游服务标准的推广与应用方面，应制定完善的旅游服务标准体系，涵盖旅游交通、住宿、餐饮、游览、购物、娱乐等各个环节，通过标准化的服务提升文旅项目的服务质量与水平。同时，加强对旅游服务标准的宣传推广与培训，引导文旅企业严格按照服务标准提供服务，提高游客的满意度。将旅游服务标准与文旅品牌建设相结合，打造具有高品质服务的文旅品牌，提升文旅项目的市场竞争力。此外，还可通过开展旅游服务质量等级评定、评选优秀旅游服务企业等活动，激励文旅企业不断提升服务质量，推动文旅产业的规范化、标准化发展。

（五）长期闲置文旅要素资源与项目资产的盘活

长期闲置但具有较大开发利用价值的要素资源、项目资产，如闲置的厂房、仓库、学校、医院、废弃矿山、荒滩荒地等，是文旅存量资产中潜力较大的一部分。这类资产往往由于各种原因长期闲置，没有得到有效利用，造成了资源的浪费。在盘活这类存量资产过程中，应结合重大国家战略需求，在投资需求强、存量规模大、财政压力紧迫的重点地区，深入挖掘资产的开发利用价值，将其转换为可利用、可交易的旅游业资产。

在资产调查与评估方面，应对长期闲置的文旅要素资源与项目资产进行全面的调查摸底，了解资产的地理位置、规模、现状、产权状况、周边环境、资源禀赋等情况，建立资产台账。同时，组织专业的评估机构对资产的开发利用价值进行评估，分析资产的优势与劣势、面临的机遇与挑战，确定资产的开发方向与利用模式。评估过程中应充分考虑市场需求、产业政策、环境承载能力等因素，确保评估结果的科学性与合理性。

在开发模式创新方面，应根据资产的特点与开发利用价值，探索多元化的开发模式。例如，对于闲置的厂房、仓库等工业遗产资源，可通过改造升级，打造工业旅游景区、文化创意园区、艺术街区等，实现工业遗产与文旅产业的融合发展；对于废弃矿山、荒滩荒地等生态修复型资源，可结合生态修复工程，开发生态旅游项目，如矿山公园、湿地公园、露营基地等，实现生态效益与经济效益的双赢；对于闲置的学校、医院等公共服务设施，可改造为研学旅行基地、康养度假中心、乡村民宿等，满足不同群体的旅游消费需求。同时，还可采用 “文旅 +” 的融合发展模式，将闲置资产与农业、林业、体育、康养、科技等产业相结合，催生新的文旅业态与产品，提升资产的开发利用价值。