一、资产管理范畴界定

资产管理（不动产）是一项系统性工作，涵盖资产全生命周期的各项事务。为确保管理工作有序开展，需明确其核心范畴，主要包括资产获取、运营管理、安全保障及资产盘活四个关键环节。各环节既相互独立又紧密关联，共同构成资产管理的完整体系，为实现资产的高效利用与价值提升奠定基础。

二、资产管理实施路径（合规层面）

（一）资产获取管理

1. 投资自建

投资自建是资产获取的重要方式，其管理核心在于全过程的精细化把控。前期投资收益测算需全面覆盖市场环境、成本结构、收益周期等核心要素，采用动态测算模型确保数据精准性，为投资决策提供可靠依据。建设项目成本把控应贯穿全程，通过实施限额设计明确各阶段成本控制标准，同步开展投资评审工作，对项目设计、施工等环节的成本预算进行严格审核，杜绝超支风险。全流程合规管理需覆盖项目立项、规划审批、招投标、施工建设至竣工验收的各个环节，严格执行国家及地方相关法律法规与行业标准，建立健全合规审查机制，确保项目建设全过程合法合规。

2. 平台法拍

平台法拍资产获取需严格遵循规范流程，保障资产收购的合理性与安全性。流程合规方面，须委托具备资质的评估机构对拟收购资产进行价值评估，评估过程需符合相关技术规范，评估结果作为收购定价的重要参考。现场尽调应全面深入，详细核查资产的租赁状况，包括租赁合同期限、租金水平、承租方履约情况等；实地勘察资产实体状况，记录建筑结构、设施设备完好程度等信息；明确资产权证范围，核实产权归属的清晰度。过户核实环节需重点确认资产是否具备法定过户条件，查询地方（园区）是否存在特殊过户限制或附加条件，提前梳理过户所需材料及流程，确保过户手续顺利办理。运营前置工作应与收购决策同步推进，对于确定收购的资产，提前对接专业中介机构，制定针对性的招租推介方案，为资产收购后的快速运营创造条件。

3. 资产抵债

资产抵债管理的关键在于保障资产价值的真实性与合理性，避免低效无效资产的流入。严格执行评估管理办法，在资产抵债前，由接受方委托具有法定资质的评估公司对抵债资产进行全面评估，评估范围包括资产价值、权属状况、潜在风险等。评估机构需独立出具评估报告，确保评估结果客观公正。接受方应组织专业人员对评估报告进行审核，重点验证评估方法的适用性、参数选取的合理性，确保抵债资产物有所值，从源头上防范资产贬值风险。

（二）运营管理规范

1. 资产出租

资产出租管理需遵循标准化流程，确保租赁过程的公开、公平、公正。前期评估工作应按序推进，依次完成评估请示、结果公示、公示结论确认、评估备案及系统登记等步骤。评估请示需明确评估对象、评估目的及评估基准日；评估结果公示应保证足够时长，接受社会监督；公示无异议后形成公示结论，同步完成评估备案手续，并将相关信息录入资产管理系统。评估报告及招租方案的审核需做到细致全面，重点审核评估方法的合规性、租金定价的合理性、招租条件的公平性。进场项目需提前与公共资源交易中心沟通，熟悉交易中心的操作流程、信息发布要求及时间节点安排，合理规划项目进度，确保招租工作按时有序完成。

2. 资产转让

资产转让流程与资产出租基本一致，同时需关注特殊事项的合规处理。对于市政府批准的重大经济行为涉及的资产评估，必须按规定报国资委核准，核准过程中需提交完整的评估资料及相关说明，确保评估结果符合国有资产监管要求。当资产转让价低于账面原值时，应提前办理财务相关手续，包括资产减值测试、审批备案等，严格按照财务管理制度规范操作，保障国有资产权益。

3. 资产报废

资产报废管理需严格遵循法定条件与程序。当不动产经安全鉴定为 C 级，且经集体研究决定不再使用时，方可启动报废程序。报废过程中，重点做好财务处理工作，包括资产账面核销、残值评估与处置、相关税费核算等，确保财务手续完整合规，资产报废信息及时录入资产管理系统，实现资产全生命周期的闭环管理。

（三）安全保障机制

1. 保险采购

保险采购是防范不动产运营风险的重要手段，应根据不动产类型制定差异化保险方案。针对不同结构、用途的建筑，合理选择财产综合险或公众责任险，明确保险责任范围、保额及理赔流程。在招租公告及租赁合同中，应明确约定由承租人购买公众责任险，确保租赁期间的第三方风险得到有效覆盖，形成多层次的风险保障体系。

2. 安全巡查

安全巡查需构建全方位的检查体系，涵盖消防安全、资产安全及合规使用三个维度。消防安全检查重点关注疏散通道是否保持畅通，无堆放杂物等阻碍现象；消防设施设备是否完好有效，定期进行维护保养并记录；救援门窗是否处于正常状态，无封堵、锁闭等情况。资产安全检查包括对建筑主体结构、基础的外观检查，查看是否存在结构裂缝、沉降等异常；对水、电系统进行常规检查，对于专业性较强的检查项目，应委托第三方专业机构开展深度排查，及时发现并消除安全隐患。合规使用检查主要核查承租人是否存在转租、欠租等违约行为；是否未经批准改变资产用途；是否存在违规装修等影响资产安全的行为，确保资产使用符合合同约定及相关规定。

3. 维修保障

维修保障工作应建立快速响应机制，对于安全巡查发现的问题或承租人反馈的维修需求，需根据租赁合同约定及时处理。明确维修责任划分，属于出租方责任的，应组织专业维修队伍或委托第三方维修机构尽快开展维修工作；属于承租方责任的，应督促承租方按要求进行维修。维修过程中需做好质量监督，确保维修效果符合安全标准，同时记录维修情况，纳入资产档案管理。

（四）资产盘活策略

资产盘活工作需坚持政策导向、创新驱动，积极探索多元化盘活路径。密切关注国家及地方关于资产处置、产业发展的相关政策，把握政策机遇，为资产盘活提供政策支持。通过申请资产收储，将符合条件的闲置资产纳入政府收储范围，实现资产的优化配置。对存量资产进行改造升级，根据市场需求调整资产用途或提升资产品质，提高资产的市场竞争力。探索资产置换模式，通过等价或差价置换，实现低效资产与优质资产的置换，优化资产结构。推行以租代售方式，针对特定类型资产，灵活设计租赁与购买相结合的方案，吸引更多市场主体参与。采用收益平衡（重组打包）方式，将不同收益水平的资产进行组合，提升资产整体收益能力，有效盘活 “两资” 资产。

三、提升资产管理效能的关键举措（价值赋能）

（一）结构性重塑组织架构

当前，多数国有企业的经营性资产存在分散管理的问题，未能实现实质性的集中统筹管理，制约了管理效能的提升。一方面，众多子公司的主责主业并非资产管理，且持有资产数量有限，分散管理模式导致人力、精力及时间成本的浪费，管理效率低下；另一方面，分散管理不利于资产管理经验的积累与传承，难以形成专业化的运营管理能力，影响资产价值的最大化实现。

为解决上述问题，国有企业平台应积极推动组织架构的结构性重塑。可在集团范围内探索经营性资产的统筹划转，将分散在各子公司的经营性资产集中至专业的资产运营管理公司，实现统一管理、统一运营。对于暂不具备资产划转条件的，可尝试在保持产权不变的前提下，统筹转让资产经营权，由专业团队负责资产的运营管理。通过集中管理，实现资源的优化配置，降低管理成本，提升专业化运营水平，充分发挥规模效应与协同效应。

（二）常态化开展市场尽调

资产管理要实现效益提升，不能仅停留在合规管理层面，需进一步强化市场导向，开展常态化市场尽调工作。加大市场调研力度，定期对不同地段、不同质态资产的租金水平及市场价值进行全面统计与分析，建立动态数据库，为资产的适价收购、出租、转让提供数据支撑。深入了解不同园区的企业入驻情况、产业布局及经营状况，掌握园区发展动态与企业需求，为资产的精准运营与招商提供依据。对城市规划明确的重点发展区位进行实地考察，跟踪区域发展规划的实施进度，预判资产价值变动趋势，提前布局优质资产，为资产的保值增值创造条件。

通过常态化市场尽调，及时捕捉市场信息，准确把握市场动态，将市场因素纳入资产管理决策体系，实现资产管理从合规管理向价值管理的转变，有效提升国有资产的运营效益。

（三）信息化建设与应用

推进资产管理信息化建设是提升管理效率与水平的重要手段。构建一体化资产管理信息系统，实现资产信息的集中存储、实时更新与共享利用。系统应涵盖资产基本信息、权属证明、租赁合同、评估报告、维修记录等全生命周期数据，确保资产信息的完整性与准确性。开发数据分析功能，对资产运营数据进行多维度分析，生成租金收益、空置率、资产增值等关键指标报表，为管理决策提供数据支持。

实现信息系统与相关业务平台的对接，如公共资源交易中心平台、财务核算系统等，打通数据流通渠道，减少人工操作，提高业务办理效率。建立信息安全保障机制，加强数据加密与访问权限管理，确保资产信息的安全性与保密性。通过信息化建设，提升资产管理的精细化、智能化水平，实现对资产的动态监管与高效运营。

（四）专业化团队建设

专业化的管理团队是提升资产管理效能的核心保障。加强团队人才引进与培养，招聘具备资产管理、房地产经营、法律、财务等专业背景的人才，优化团队知识结构。建立常态化培训机制，定期组织法律法规、市场分析、运营管理等方面的培训，提升团队成员的专业素养与业务能力。

推行岗位责任制，明确各岗位的职责与权限，建立绩效考核体系，将资产运营效益、管理规范性等指标纳入考核范围，激励团队成员积极履职。鼓励团队成员参与行业交流与实践活动，学习先进管理经验与模式，提升团队的整体竞争力。通过专业化团队建设，为资产管理工作提供坚实的人才支撑，推动资产管理水平持续提升。

（五）制度体系完善

健全的制度体系是规范资产管理行为的基础。根据国家相关法律法规及行业标准，结合企业实际情况，完善资产管理各项制度，包括资产获取、运营管理、安全保障、资产处置等方面的管理办法与操作流程，形成覆盖资产全生命周期的制度体系。

加强制度执行的监督检查，建立定期审计与专项检查机制，确保制度的有效落实。根据市场环境变化与管理实践需求，及时对制度进行修订与完善，保持制度的适用性与时效性。通过制度体系的完善，规范资产管理行为，防范管理风险，保障资产管理工作的有序开展。

（六）风险防控机制构建

资产管理过程中面临多种风险，需构建全方位的风险防控机制。建立风险识别体系，定期对资产获取、运营、处置等环节进行风险排查，识别潜在风险点，如市场风险、法律风险、安全风险等。制定风险应对预案，针对不同类型的风险制定相应的防范措施与处置方案，明确责任主体与应对流程，提高风险处置能力。

加强合同管理，规范合同签订、履行、变更、终止等环节的操作，严格审核合同条款，防范合同风险。建立风险预警机制，通过信息化系统对关键风险指标进行实时监测，及时发出预警信号，为风险防控争取时间。通过风险防控机制的构建，有效降低资产管理风险，保障国有资产的安全与完整。