国有企业资产出租是盘活存量资产、实现国有资产保值增值的重要手段。然而，在实际操作过程中，由于涉及环节众多、程序复杂，若管理不善极易引发各类风险。本文基于国有资产管理相关法规政策，结合实务经验，系统梳理国有企业资产出租过程中应当重点防范的十大风险点，为国有企业规范资产出租行为提供参考。

一、招租程序合规性管理

 

公开招租程序是确保国有资产出租公开、公平、公正的基础保障。《企业国有资产交易监督管理办法》明确规定，企业资产出租原则上应当通过产权交易机构公开进行。但在实际操作中，部分企业存在程序执行不到位的情况：一是未在省级以上产权交易机构发布招租信息，或信息披露不完整、时间不足；二是在招租过程中设置不合理条件限制竞争，甚至存在内定承租人的违规行为；三是评审过程不规范，未组建专业评审小组或未按既定标准进行评审。

 

为防范此类风险，国有企业应当：第一，严格按照《企业国有资产交易监督管理办法》等规定执行公开招租程序；第二，确保招租公告内容完整准确，包含租赁标的详情、承租人资格条件、评审办法等关键信息；第三，规范评审流程，做好全过程记录存档。特别需要注意的是，对于招租过程中收到的保证金应当专户管理，防止资金混同风险。

 

二、租金定价机制优化

 

科学合理的租金定价直接关系到国有资产收益水平。当前部分企业在租金确定方面存在以下问题：一是未委托专业评估机构进行评估，仅凭经验或简单类比定价；二是评估方法选择不当，未能真实反映资产市场价值；三是租金调整机制缺失，长期合同未考虑市场变化因素。

 

完善租金定价机制应当把握三个要点：首先，必须聘请具有资质的专业评估机构进行评估，采用收益法、市场比较法等科学方法确定基准租金；其次，建立租金动态调整机制，明确调整周期、调整依据和调整幅度；最后，对于特殊用途资产，应当考虑行业特点制定差异化的租金政策。

 

三、租赁合同规范化管理

 

租赁合同是明确双方权利义务的法律文件，其规范程度直接影响纠纷处理的有效性。常见问题包括：使用格式合同但未履行提示说明义务；合同条款不完整，关键事项约定不明；权利义务设置不平衡，存在霸王条款嫌疑。

 

规范合同管理应当注意：第一，合同条款应当全面覆盖租赁关系各环节，特别是对装修规则、维修责任、提前解约等易发争议事项作出明确约定；第二，对于格式条款，应当采取加粗、标红等方式提示承租人注意，并留存告知证据；第三，建立合同审核机制，重要租赁合同应当经过法律顾问审查。

 

四、租赁标的物权管理

 

租赁标的物权属清晰是租赁关系成立的前提条件。主要风险点包括：出租未取得产权证的资产；违法建筑出租；已抵押资产未告知承租人；共有资产未经共有人同意出租等。

 

物权管理应当做到：第一，出租前核查产权证书、规划许可证、竣工验收证明等文件；第二，对于存在抵押权的资产，应当告知抵押权人出租事宜；第三，新建或改建房屋必须完成全部验收程序后方可出租。

 

五、信息披露完整性保障

 

信息披露不充分是引发后续纠纷的常见原因。主要表现在：未告知房屋结构隐患；隐瞒周边规划建设情况；对园区施工计划说明不充分等。

 

完善信息披露应当：第一，在招租文件中设置专门的披露章节；第二，对重要信息采用书面形式告知并留存证据；第三，租赁期间发生重大变化应及时通知承租人。

 

六、合同解除权规范行使

 

约定解除权条款设置不当可能引发争议。常见问题有：解除条件过于宽泛；解除程序不规范；未给予合理宽限期等。

 

规范解除权行使应当：第一，在合同中明确约定解除条件和程序；第二，解除前应当书面通知并给予合理整改期；第三，重大解除决定应当经过法律审核。

 

七、优先承租权依法保障

 

优先承租权纠纷在实务中较为常见。主要表现是：未提前通知原承租人；设置不合理条件变相剥夺优先权；未给予合理决策时间等。

 

保障优先承租权应当：第一，在合同到期前合理时间内书面通知原承租人；第二，新租赁条件不得实质性优于原承租人；第三，给予原承租人足够的决策时间。

 

八、承租人资格审查规范

 

资格审查不规范可能引发投诉甚至法律风险。主要表现在：设置歧视性条件；审查标准不透明；审查过程不公正等。

 

规范资格审查应当：第一，制定明确的资格标准并提前公示；第二，组建专业审查小组；第三，做好审查记录存档。

 

九、租金收缴规范管理

 

租金管理不善直接影响国有资产收益。常见问题包括：租金收取不及时；减免程序不规范；存在账外资金等。

 

规范租金管理应当：第一，建立专门的租金收缴台账；第二，严格执行收支两条线；第三，规范租金减免审批程序。

 

十、租赁期限与用途管控

 

租赁期限和用途设置不当可能影响资产效益。主要表现在：期限过长影响资产灵活处置；用途约定不明确导致违规使用等。

 

科学设置期限和用途应当：第一，根据资产特点合理确定租赁期限；第二，明确约定用途及变更程序；第三，建立定期检查机制。