一、城市更新的核心内容

城市更新作为推动城市可持续发展的重要举措，其核心内容围绕存量资产的优化配置、功能提升与价值重塑展开，涵盖多个维度的系统性工作。从资产类型来看，城市更新涉及的存量资产包括居住类资产、商业类资产、产业类资产、公共服务类资产及基础设施类资产等。居住类资产更新聚焦老旧小区改造，重点解决建筑本体老化、配套设施缺失、居住环境不佳等问题，通过加装电梯、更新供水供电管网、完善社区服务设施等方式，提升居民居住品质；商业类资产更新则针对传统商圈、老旧商场等，结合消费需求变化，优化商业业态布局，引入新兴消费场景，增强商业活力与竞争力；产业类资产更新以老旧厂房、工业园区为重点，通过空间重构、设施升级、产业导入等手段，推动产业转型升级，打造特色产业园区或创新孵化平台；公共服务类资产更新涵盖学校、医院、文化场馆、体育设施等，旨在补齐公共服务短板，提高公共服务供给效率与质量，满足市民多样化的公共服务需求；基础设施类资产更新包括道路、桥梁、管网、交通枢纽等，通过技术改造、智慧化升级等方式，提升基础设施承载能力与运行效率，保障城市正常运转。

从更新目标来看，城市更新不仅注重物质空间的改善，更强调功能协同、生态环保与社会和谐。在功能协同方面，通过对存量资产的整合与优化，促进不同功能区域之间的有机衔接，实现居住、商业、产业、公共服务等功能的良性互动，提升城市空间利用效率；在生态环保方面，将绿色低碳理念贯穿于城市更新全过程，推广节能建筑材料、可再生能源利用、海绵城市建设等技术与模式，减少城市发展对生态环境的破坏，推动城市绿色可持续发展；在社会和谐方面，城市更新充分考虑居民、企业等相关主体的利益诉求，通过公众参与、协商共治等方式，化解更新过程中的矛盾与冲突，营造公平、公正、和谐的更新环境。

从更新方式来看，城市更新采取综合整治、功能置换、拆除重建等多种方式相结合的模式。综合整治主要适用于建筑结构完好、功能基本满足需求但设施老化、环境较差的存量资产，通过对建筑外观、内部设施、周边环境等进行改造提升，实现资产功能的优化与品质的改善；功能置换针对用途不合理、利用效率低下的存量资产，根据城市发展规划与市场需求，将其改造为符合新功能定位的资产，如将老旧厂房改造为文创园区、将闲置办公楼改造为人才公寓等；拆除重建则适用于建筑结构安全隐患较大、功能无法满足城市发展需求且无保留价值的存量资产，通过拆除原有建筑，按照新的规划设计方案进行重建，实现存量资产的更新换代与价值提升。

二、城市更新存量资产经营信息化建设路径

（一）信息化基础设施建设

信息化基础设施是城市更新存量资产经营信息化建设的基础支撑，主要包括网络基础设施、硬件设施与安全设施三个方面。在网络基础设施建设上，需构建覆盖所有存量资产区域的高速、稳定、安全的网络体系。针对城市更新涉及的各类存量资产，如老旧小区、商业街区、产业园区等，采用光纤宽带、5G 无线网络等多种接入方式，实现网络全覆盖。同时，搭建专用通信网络，保障存量资产经营管理过程中数据传输的实时性与安全性，满足远程监控、智能调度、协同管理等业务需求。

硬件设施建设方面，根据存量资产经营管理的实际需求，配置相应的终端设备、存储设备与计算设备。在终端设备方面，为资产管理人员配备智能终端，如平板电脑、智能手机等，方便其现场采集资产信息、处理业务流程；在存量资产现场安装视频监控摄像头、传感器、智能仪表等设备，实时采集资产运行状态、环境参数、使用情况等数据。存储设备建设需考虑数据量的不断增长，采用分布式存储、云存储等技术，构建大容量、高可靠的数据存储系统，确保存量资产相关数据的安全存储与高效访问。计算设备建设则需根据数据处理需求，配置高性能的服务器与云计算资源，为存量资产经营管理中的数据分析、模型构建、决策支持等提供强大的计算能力。

安全设施建设是保障信息化建设顺利推进的重要保障，需从物理安全、网络安全、数据安全三个层面构建全方位的安全防护体系。物理安全方面，加强对数据中心、机房等关键设施的安全防护，配备门禁系统、监控系统、消防系统等，防止物理入侵与破坏；网络安全方面，部署防火墙、入侵检测系统、防病毒软件等安全设备，建立网络访问控制机制，防范网络攻击、病毒感染等安全威胁；数据安全方面，采用数据加密、数据备份与恢复、访问权限控制等技术手段，保障存量资产数据的机密性、完整性与可用性，防止数据泄露、丢失与篡改。

（二）存量资产数据体系建设

存量资产数据体系建设是城市更新存量资产经营信息化建设的核心内容，包括数据采集、数据整合、数据标准化与数据治理四个环节。数据采集需建立多维度、多渠道的数据采集机制，全面采集存量资产的基础信息、运行信息、交易信息与管理信息。基础信息采集涵盖资产的位置、面积、结构、建成年代、产权归属等静态信息，通过实地勘察、产权登记资料整理、卫星遥感测绘等方式获取；运行信息采集包括资产的能耗、设备运行状态、环境质量、使用频率等动态信息，借助传感器、智能仪表、视频监控等物联网设备实时采集；交易信息采集涉及资产租赁、转让、抵押等交易数据，通过对接交易平台、财务系统等获取；管理信息采集包括资产维修养护记录、投诉处理记录、巡查检查记录等管理过程数据，由资产管理人员通过智能终端现场录入或通过业务系统自动生成。

数据整合需打破数据孤岛，实现不同来源、不同类型数据的有机融合。由于城市更新存量资产涉及多个部门与单位，如住建、规划、城管、市场监管等，各部门分别掌握着不同类型的存量资产数据，且数据格式、标准不统一，导致数据无法共享与利用。因此，需建立统一的数据整合平台，通过数据接口、数据迁移、数据交换等技术手段，将各部门、各系统的存量资产数据整合到统一的数据平台中，形成完整的存量资产数据资源库。同时，加强与外部数据资源的对接，如地理信息数据、人口数据、经济数据等，丰富存量资产数据维度，为存量资产经营管理提供更全面的数据支撑。

数据标准化是确保数据质量与数据共享的关键，需制定统一的数据标准与规范。结合国家相关标准与行业规范，针对存量资产数据的分类、编码、格式、字段定义等制定统一的标准体系，明确数据采集、存储、传输、使用等各环节的要求。例如，对存量资产的类型进行统一分类编码，对资产的位置信息采用统一的地理坐标系统，对数据的格式采用通用的数据库格式等。通过数据标准化，确保不同来源、不同系统的存量资产数据具有一致性与兼容性，为数据共享与业务协同奠定基础。

数据治理是保障数据质量的重要手段，需建立常态化的数据治理机制。数据治理工作包括数据清洗、数据校验、数据修复、数据质量评估等内容。通过数据清洗，去除数据中的冗余信息、错误信息与缺失信息，提高数据的准确性与完整性；通过数据校验，采用规则校验、逻辑校验等方法，对数据的有效性进行验证，确保数据符合标准与规范；通过数据修复，对发现的错误数据与缺失数据进行修正与补充，提升数据质量；通过建立数据质量评估指标体系，定期对存量资产数据质量进行评估，及时发现数据质量问题并采取措施加以解决，确保数据始终保持高质量状态。

（三）存量资产经营管理应用系统建设

存量资产经营管理应用系统是实现存量资产信息化管理的核心载体，根据存量资产经营管理的业务需求，构建涵盖资产档案管理系统、运营监控系统、租赁管理系统、维修养护系统、数据分析与决策支持系统等多个子系统的综合应用平台。

资产档案管理系统主要实现对存量资产基础信息的数字化管理，建立完整的资产电子档案。系统具备资产信息录入、查询、修改、删除、统计等功能，资产管理人员可通过系统快速查询资产的基本信息、产权信息、历史变更记录等，实现资产档案的动态管理。同时，系统支持资产档案的可视化展示，通过地图标注、三维建模等方式，直观呈现存量资产的空间分布与外观形态，方便管理人员对资产进行直观了解与管理。

运营监控系统通过实时采集存量资产的运行数据，实现对资产运行状态的动态监控与预警。系统对接安装在存量资产现场的传感器、智能仪表、视频监控等设备，实时获取资产的能耗数据、设备运行参数、环境数据、使用情况等信息，并以图表、曲线等形式直观展示。当资产运行数据出现异常时，系统自动发出预警信号，提醒管理人员及时采取措施进行处理，保障资产的正常运行。例如，当某商业楼宇的空调系统能耗异常升高时，系统及时预警，管理人员可及时排查故障，降低能耗损失。

租赁管理系统针对存量资产租赁业务，实现租赁流程的信息化管理与租赁收入的精准管控。系统具备租户信息管理、租赁合同管理、租金收缴管理、租赁纠纷处理等功能。租户信息管理模块记录租户的基本信息、信用状况、租赁历史等，为租户筛选与管理提供依据；租赁合同管理模块支持合同的起草、审核、签订、变更、终止等全流程管理，自动生成合同文本，提醒合同到期时间；租金收缴管理模块实现租金的自动计算、账单生成、在线收缴、欠费提醒等功能，提高租金收缴效率，减少租金拖欠；租赁纠纷处理模块记录租赁纠纷的发生情况、处理过程与结果，为后续类似纠纷的处理提供参考。

维修养护系统通过信息化手段规范存量资产维修养护流程，提高维修养护效率与质量。系统具备维修养护计划制定、维修申请提交、维修任务派单、维修过程跟踪、维修质量验收、维修费用核算等功能。资产管理人员根据资产的使用年限、运行状态等制定年度、季度、月度维修养护计划，并将计划录入系统；当资产出现故障或需要维修养护时，使用人可通过系统提交维修申请；系统根据维修申请的紧急程度、维修类型等自动分配维修任务给相应的维修人员；维修人员通过系统接收维修任务，实时反馈维修进度；维修完成后，管理人员通过系统对维修质量进行验收，并核算维修费用，实现维修养护全流程的规范化与透明化管理。

数据分析与决策支持系统基于存量资产数据体系，运用大数据分析、人工智能等技术，对存量资产的经营状况、市场趋势、风险隐患等进行深入分析，为存量资产经营管理决策提供科学依据。系统具备多维度数据分析功能，可对资产的出租率、租金水平、空置率、能耗情况、维修费用等指标进行分析，生成各类统计报表与分析图表；通过构建预测模型，对存量资产的市场需求、租金走势、资产价值变化等进行预测，为资产租赁定价、投资决策提供参考；通过风险分析模型，识别存量资产经营管理过程中的潜在风险，如租户违约风险、资产贬值风险、政策变化风险等，并提出风险防范措施，助力管理人员做出科学决策。

三、城市更新存量资产经营信息化建设实现结果

（一）资产管控效率显著提升

通过信息化建设，实现了对城市更新存量资产的全方位、精细化管控，资产管控效率得到显著提升。在资产信息管理方面，建立了统一的存量资产数据资源库，整合了各类资产的基础信息、运行信息、交易信息与管理信息，打破了数据孤岛，实现了资产信息的集中管理与共享。资产管理人员无需再通过人工查询多个系统或纸质档案获取资产信息，只需通过信息化平台即可快速、准确地查询到所需的资产信息，大大缩短了信息查询时间，提高了工作效率。

在资产运行监控方面，借助物联网技术与运营监控系统，实现了对存量资产运行状态的实时监控。管理人员可通过系统实时掌握资产的能耗情况、设备运行状态、环境质量等信息，及时发现资产运行过程中的异常情况，并采取相应的措施进行处理，避免了因设备故障或运行异常导致的资产损坏或损失。例如，在老旧小区改造后，通过安装智能水表、电表等设备，实时监控小区的用水用电情况，当出现水管漏水、电路故障等问题时，系统及时预警，管理人员可迅速安排维修人员进行维修，减少了水资源浪费与用电安全隐患。

在资产租赁管理方面，租赁管理系统实现了租赁流程的自动化与规范化管理。从租户筛选、合同签订、租金收缴到租赁期满处理，整个流程都通过系统进行管理，减少了人工干预，降低了人为失误的风险。同时，系统自动生成租金账单与欠费提醒，提高了租金收缴效率，减少了租金拖欠现象。数据显示，某城市在实施存量资产租赁信息化管理后，租金收缴率从原来的 85% 提升至 98%，租金收缴周期平均缩短了 5 天。

（二）资产运营成本有效降低

信息化建设通过优化存量资产经营管理流程、提高资源利用效率，实现了资产运营成本的有效降低。在能耗管理方面，通过实时采集资产能耗数据，分析能耗变化趋势，识别能耗浪费环节，制定针对性的节能措施，有效降低了资产能耗成本。例如，某商业园区通过信息化系统对园区内各栋楼宇的空调、照明等设备的能耗进行实时监控与分析，发现部分楼宇存在空调温度设置不合理、照明设备长时间开启等能耗浪费问题，通过调整空调温度设置、安装智能照明控制系统等措施，园区整体能耗降低了 12%，每年节省能耗费用约 50 万元。

在维修养护成本方面，维修养护系统实现了维修养护计划的科学制定与维修流程的优化。通过对资产运行数据的分析，预测资产可能出现的故障，提前制定维修养护计划，避免了因设备故障导致的紧急维修，降低了维修成本。同时，通过维修任务的合理派单与维修过程的跟踪管理，提高了维修效率，减少了维修人员的无效工作时间，降低了人工成本。某城市在实施存量资产维修养护信息化管理后，维修养护成本平均降低了 15%，维修人员工作效率提升了 20%。

在人工成本方面，信息化建设实现了部分业务流程的自动化处理，减少了人工操作环节，降低了对人工的依赖，从而减少了人工成本支出。例如，在资产档案管理方面，通过信息化系统实现了资产信息的自动录入、查询与统计，替代了传统的人工档案管理方式，减少了档案管理人员的工作量，某城市存量资产档案管理岗位人员数量减少了 30%，每年节省人工成本约 20 万元。

（三）资产价值持续提升

信息化建设为存量资产价值提升提供了有力支撑，通过优化资产配置、提升资产运营效益、增强资产市场竞争力，实现了资产价值的持续提升。在资产配置优化方面，借助数据分析与决策支持系统，对存量资产的使用情况、市场需求等进行深入分析，识别闲置资产、低效利用资产，制定资产整合与置换方案，提高资产利用效率。例如，某城市通过对存量商业资产的分析，发现部分商业街区存在业态同质化严重、空置率较高的问题，通过引入特色餐饮、文化创意等新兴业态，对商业资产进行功能置换与业态升级，商业街区的空置率从 25% 降至 8%，租金水平提升了 30%，资产价值显著增加。

在资产运营效益提升方面，通过信息化系统实现了对资产运营过程的精细化管理，提高了资产的出租率、租金水平与运营效率。例如，租赁管理系统通过精准的租户筛选与租金定价策略，提高了资产出租率与租金水平；运营监控系统通过实时监控资产运行状态，减少了资产故障停机时间，提高了资产使用效率。某产业园区在实施信息化管理后，资产出租率从 80% 提升至 95%，租金收入年均增长 15%，资产运营效益大幅提升。

在资产市场竞争力增强方面，信息化建设提升了存量资产的智能化水平与服务品质，增强了资产对租户的吸引力。例如，在老旧小区改造中，通过引入智能门禁、智能停车、智能安防等信息化系统，提升了小区的智能化水平与居住安全性；在商业楼宇管理中，通过搭建智慧商业平台，为租户提供精准的营销服务、便捷的物业管理服务等，提升了商业楼宇的服务品质。这些措施使得存量资产在市场竞争中更具优势，吸引了更多优质租户入驻，进一步提升了资产价值。