在当前经济转型升级与高质量发展背景下，产业园区作为区域经济发展的重要载体和产业集聚的关键平台，其存量资产的优化配置与高效运营日益成为各方关注的焦点。随着我国城镇化进程进入新阶段，产业园区发展也面临着从规模扩张向质量提升、从粗放管理向精细运营、从单一功能向生态构建的深刻转变。如何有效盘活产业园区存量资产，提升资产运营效率，实现国有资产保值增值，已成为当前产业园区发展亟待解决的核心问题。

 

一、存量资产盘活的内涵与战略意义

 

产业园区存量资产盘活本质上是对现有资源的优化重组和价值再造过程。这一概念超越了简单的资产处置或转让范畴，而是通过系统性的运营策略、管理创新和资本运作手段，充分释放沉淀资产的经济价值和社会效益。从宏观层面看，盘活存量资产是深化供给侧结构性改革的重要举措；从中观层面看，是推动产业转型升级的关键抓手；从微观层面看，是实现园区可持续发展的必然选择。

 

深入分析存量资产盘活的战略价值，首要体现在其对资源配置效率的显著提升。长期以来，部分产业园区存在土地利用率低、厂房空置率高、设施老化等问题，造成了资源的严重浪费。通过科学的盘活策略，可以有效激活这些"沉睡资产"，使其重新进入生产循环体系。其次，存量盘活有助于缓解地方政府债务压力。在经济下行压力加大的背景下，通过资产证券化、股权合作等方式盘活存量，可以为地方政府提供新的资金来源，降低杠杆风险。再者，存量资产的优化配置能够为新兴产业提供发展空间。通过"腾笼换鸟"，淘汰落后产能，引入高新技术企业，实现园区产业结构的动态升级。

 

从更深层次看，存量资产盘活反映了产业发展理念的深刻变革。传统园区发展模式注重"增量扩张"，而新时期则更强调"存量优化"。这种转变不仅是对土地资源日益稀缺的应对之策，更是经济发展方式从要素驱动向创新驱动转变的内在要求。通过存量盘活，可以倒逼园区管理体制改革，推动运营模式创新，最终实现园区发展质量的整体跃升。

 

二、区域协同与资源整合策略

 

区域协同发展理念为产业园区存量资产盘活提供了全新思路。在我国区域发展战略深入实施的背景下，打破行政区划限制，构建园区间优势互补、资源共享的协同机制，已成为提升存量资产效益的有效途径。这种协同不是简单的资源叠加，而是基于产业链、价值链、创新链的深度整合，形成"1+1>2"的聚合效应。

 

区域协同盘活的核心在于发挥龙头园区的辐射带动作用。实践表明，运营成熟的标杆园区往往具备先进的规划理念、丰富的产业资源和专业的运营团队，这些要素正是低效园区所欠缺的。通过建立园区联盟、托管运营、品牌输出等模式，可以实现管理经验、招商渠道、服务体系的跨区域共享。例如，苏州工业园开发的"飞地经济"模式，通过输出管理模式和产业资源，成功带动了多个合作园区的发展水平提升。

 

跨区域资产重组是协同盘活的高级形态。面对分散在不同行政主体的低效资产，可通过资产置换、股权整合等方式，将物理空间相邻或产业关联度高的园区资产进行打包重组。这种重组不是简单的行政命令式合并，而是基于市场化原则的价值再造过程。重组后的资产包往往能吸引更优质的市场主体参与运营，从而提高整体收益率水平。在这一过程中，需要建立科学的资产评估体系和利益分配机制，确保各方权益得到合理保障。

 

建立区域产业协同生态是更深层次的整合策略。通过梳理各园区的主导产业和特色资源，构建区域产业图谱，引导企业根据产业链需求在区域内合理流动和布局。例如，可将研发设计环节集中在创新资源富集的园区，将生产制造环节安排在土地和劳动力资源丰富的园区，形成区域产业协同网络。这种基于产业生态的整合能够从根本上提升存量资产的使用价值，避免同质化竞争导致的资源浪费。

 

三、市场化运营机制创新

 

推动产业园区存量资产盘活，关键在于构建市场化、专业化的运营机制。长期以来，国有产业园区在体制机制上存在诸多约束，如决策链条过长、激励机制不足、市场反应迟缓等，这些因素严重制约了存量资产的运营效率。引入市场化运营机制，不是对国有资产的削弱，而是通过专业分工实现资产价值的最大化。

 

混合所有制改革为盘活存量资产提供了制度创新空间。通过引入具有丰富园区运营经验的民营资本或外资资本，组建混合所有制运营公司，可以实现国有资本的杠杆放大效应和民营资本的效率优势有机结合。这种合作不是简单的"国进民退"或"民进国退"，而是基于各自比较优势的功能互补。国有资本可专注于政策协调和资源整合，民营资本则发挥其在招商运营、服务创新等方面的专业特长。

 

市场化用人机制是提升运营效能的关键环节。传统园区管理机构普遍存在行政化色彩浓厚、专业人才匮乏的问题。通过建立职业经理人制度、实施市场化薪酬体系、推行绩效考核管理，可以吸引和留住具备产业洞察力和商业运营能力的专业人才。特别是招商团队的市场化改革，通过业绩导向的激励机制，能够显著提升招商效率和产业定位精准度。

 

盈利模式创新是市场化运营的核心内容。改变传统园区依赖土地出让和租金收入的单一盈利模式，向"空间+服务+投资"的多元化收益结构转变。一方面，通过提供产业孵化、技术转移、人才培训等高附加值服务，拓展收入来源；另一方面，通过设立产业投资基金，以资本为纽带深度参与企业成长，分享产业发展红利。这种盈利模式的转变能够从根本上提升存量资产的收益率水平，增强可持续运营能力。

 

建立灵活的价格调节机制也是市场化运营的重要体现。根据产业导向、企业质量和市场需求，实施差异化的租金定价策略，对符合园区主导产业定位的高成长性企业给予适当优惠，对落后产能实行市场出清。这种基于产业政策的价格机制，既能保证国有资产收益，又能引导产业结构优化升级。

 

四、资产资本化运作路径

 

将存量资产转化为可流动的金融资产，是盘活产业园区资源的创新路径。资产资本化不仅能够解决园区发展中的资金瓶颈问题，更能通过市场定价机制发现资产的真实价值，倒逼运营效率提升。这种资本化运作需要专业化的金融工具和规范化的制度设计作为支撑。

 

公募REITs（不动产投资信托基金）为产业园区资产证券化提供了理想渠道。通过将符合条件的园区基础设施资产打包上市，可以实现重资产向轻资产运营的转变，快速回笼资金用于新的投资。REITs产品的成功发行依赖于底层资产的稳定现金流，这就要求园区运营方提前优化租户结构、提升出租率、规范财务管理，这一过程本身就是对存量资产的提质增效。更为重要的是，REITs的公开市场定价机制可以客观反映园区运营水平，形成对管理团队的市场化约束。

 

PPP模式在存量资产盘活中具有独特价值。与新建项目不同，存量项目PPP合作更侧重于运营效率的提升。通过引入社会资本参与现有设施的改造升级和运营管理，可以借助其专业能力提高服务水平，同时缓解政府的财政压力。在PPP项目设计中，需要建立科学的绩效评价体系和风险分担机制，确保公共利益和市场收益的平衡。特别是要设置合理的合作期限和退出安排，保障国有资产的长期保值增值。

 

产业投资基金是联动存量盘活与产业培育的有效工具。园区可联合金融机构、产业资本设立专注于特定领域的股权投资基金，以资本为纽带吸引优质企业入驻，同时通过对入驻企业的股权投资分享成长收益。这种"空间+资本"的模式能够显著增强园区对高成长性企业的吸引力，提高存量空间的使用价值。在基金运作中，需要处理好政策目标与商业回报的关系，建立科学的投资决策和风险控制机制。

 

资产证券化产品创新为不同类型园区资产提供了灵活解决方案。除标准化的公募REITs外，还可根据资产特性设计多种证券化产品，如以未来租金收益为支撑的ABS（资产支持证券）、以增值服务收益为标的的创新型金融产品等。这些产品的共同特点是将缺乏流动性的存量资产转化为可交易、可定价的金融工具，从而拓宽融资渠道，优化资本结构。在产品设计中，需要充分评估基础资产质量，合理设置增信措施，确保金融风险可控。

 

五、内生能力体系建设

 

存量资产盘活的可持续性最终取决于园区自身的内生发展能力。外部资源整合和金融工具创新固然重要，但若缺乏内在的运营管理能力作为支撑，短期盘活效果将难以持续。构建系统化的内生能力体系，是保障存量资产长期增值的基础工程。

 

产业研究能力是园区精准定位的前提。高质量的存量盘活必须建立在对产业发展趋势的深刻洞察之上。园区应组建专业的产业研究团队，或与智库机构建立长期合作，持续跟踪相关产业的技术路线、市场格局和政策动向，为招商和运营决策提供智力支持。这种研究不是泛泛而谈的行业分析，而是要细化到产业链各环节的空间需求特征，确保园区定位与产业发展需求高度匹配。

 

数字化运营能力是现代园区管理的必备要素。通过建设统一的园区数字化管理平台，整合招商管理、租赁管理、服务管理、能源管理等各业务系统，实现运营数据的实时采集和分析应用。数字化不仅能提高管理效率，更能通过对企业运行数据的分析，及时发现潜在风险和发展机会，为精准服务提供依据。例如，通过分析企业用电、用工等数据变化，可以预判企业经营状况，提前做好租户调整准备。

 

产业服务能力是提升园区黏性的关键所在。区别于传统物业管理，现代产业园区运营更强调对企业全生命周期的服务支持。这包括但不限于政策申报辅导、技术创新支持、市场渠道对接、融资服务提供等。服务能力的构建需要整合政府、高校、金融机构、中介组织等多方资源，形成开放共享的服务生态系统。优质的服务不仅能提高现有企业的满意度和留存率，还能通过口碑效应吸引更多优质企业入驻，形成良性循环。

 

人才队伍建设是能力体系的根本保障。存量资产盘活对园区管理团队提出了更高要求，既需要懂产业、懂招商的专业人才，也需要善运营、会服务的复合型人才。园区应制定系统的人才培养计划，通过"引进来"与"送出去"相结合的方式，持续提升团队专业素养。特别是要加强市场化人才的引进和使用，打破体制内外的人才壁垒，构建能上能下、能进能出的用人机制。只有拥有一支高素质的专业团队，各项盘活策略才能真正落地见效。

 

通过上述多维度的能力建设，园区可以逐步摆脱对政策优惠和土地资源的路径依赖，形成基于专业运营的核心竞争力。这种内生能力的培育虽然需要较长时间和持续投入，但一旦形成将成为园区可持续发展的不竭动力，也是存量资产价值持续提升的根本保证。