当前，我国经济体制改革进入攻坚期与深水区，开发区作为区域经济高质量发展的重要载体，正面临新旧动能转换的关键节点。在防范化解重大风险、深化供给侧结构性改革的宏观背景下，如何有效盘活园区平台公司国有存量资产，已成为破解资金瓶颈制约、优化资源配置效率、推动开发区转型升级的核心课题。本文立足国家战略部署与区域发展实际，系统阐释盘活国有存量资产的战略价值，剖析现实困境，梳理政策框架，并提出具有前瞻性的实施路径。

一、战略价值：多维赋能开发区高质量发展

（一）服务国家战略的必然选择

园区平台公司作为开发区建设运营的核心主体，其资产盘活工作直接关系到"十四五"规划目标的落地实施。通过释放沉淀资产价值，可有效支撑新型基础设施建设、产业创新集群培育等重点领域投入，助力数字经济、绿色经济等战略性新兴产业布局，为构建新发展格局提供物质基础与资金保障。特别是对承担国家重大区域战略任务的开发区而言，资产盘活形成的资本动能，将成为贯通宏观政策与微观落地的关键纽带。

（二）防控债务风险的创新路径

在地方政府隐性债务监管趋严的形势下，盘活存量资产为化解债务风险开辟了新通道。通过资产证券化、REITs等市场化手段，可将低效资产转化为流动性强的金融产品，实现资产负债表重构。数据显示，某国家级开发区通过发行基础设施REITs，成功将存量物业资产出表，降低资产负债率8.7个百分点，释放再融资空间超50亿元，显著改善了财务可持续性。

（三）优化资源配置的改革抓手

当前开发区普遍存在资产"重增量、轻存量"的粗放管理模式。据不完全统计，全国省级以上开发区沉淀资产规模达数万亿元，其中30%以上处于低效闲置状态。通过专业化运营改造，可将传统工业厂房改造为科创载体，使低效商业物业升级为产业综合体，实现资产价值倍数级跃升。某东部沿海开发区将闲置厂房改造为生物医药产业园，引入行业龙头企业，单位面积产值提升4.6倍，土地集约利用水平显著提高。

（四）激发市场活力的制度突破

资产盘活过程本质是要素市场化配置的深化实践。通过PPP模式、特许经营等创新机制，可吸引社会资本参与存量资产改造运营。某中部城市开发区将污水处理厂等准公益性资产与商业地产打包，引入央企联合体实施TOT模式，既解决政府债务问题，又引入专业运营团队，实现公共服务质量与资产收益的双提升，形成政府、企业、社会的多赢格局。

二、现实困境：制约资产盘活的深层矛盾

（一）资产确权的历史遗留问题

受早期"重建设、轻管理"思维影响，部分平台公司资产权属不清晰问题突出。主要表现为：竣工决算手续滞后导致资产无法入账，行政划拨土地未办理权证，代建项目产权归属争议等。某审计报告显示，抽样开发区中37%的固定资产存在账实不符，21%的存量土地未完成初始登记，直接制约资产交易与价值评估。

（二）运营管理的专业能力短板

多数平台公司仍沿用行政化管理模式，缺乏现代资产管理理念。具体表现为：资产分类标准不统一，维护保养投入不足，数字化管理水平滞后。某西部开发区对辖区资产普查发现，23%的物业处于闲置状态，15%的设备处于超期服役状态，资产周转率仅为行业平均水平的60%，运营效益亟待提升。

（三）政策落地的执行堵点

尽管中央层面出台系列支持政策，但地方实施仍面临多重制约。例如，资产划转涉及的税费成本较高，特许经营权授予缺乏操作细则，PPP项目合规性审查严格等。某省发改委调研指出，基层在推进资产证券化时，普遍存在评估难、审批慢、成本高三重障碍，导致政策红利未能充分释放。

三、政策框架：构建全周期管理体系

（一）顶层设计：完善制度保障体系

以国办发〔2022〕19号文为纲领，构建"1+N"政策矩阵。在省级层面建立跨部门协调机制，统筹发改、财政、国资、自然资源等部门形成政策合力。某省创新实施"三清单一平台"机制：建立存量资产台账清单、盘活项目储备清单、政策工具匹配清单，搭建全省统一的资产交易信息平台，实现项目全生命周期管理。

（二）操作指引：细化实施路径规范

参照发改办投资〔2022〕561号文要求，制定分类盘活操作手册。针对基础设施类资产，明确REITs发行准入标准与审核流程；针对经营性资产，规范产权交易规则与作价方法；针对公益性资产，创新TOT、ROT等运作模式。上海证券交易所发布的专项通知，为资产证券化提供了估值指引、信息披露等实操指南，有效降低市场准入门槛。

（三）风险防控：筑牢合规管理底线

建立"红黄绿"风险预警机制，对资产权属、债务结构、运营收益等核心指标实施动态监测。严格落实43号文要求，严禁新增隐性债务，规范运用PPP模式。某市创新实施"三阶段审查法"：事前开展尽职调查与资产评估，事中强化交易监管与信息披露，事后加强绩效评价与审计监督，构建起全链条风险防控网。

四、实施路径：打造特色化盘活模式

（一）城市运营商转型路径

推动平台公司向"资产管理者+产业服务商"转型。通过"三个重构"实现价值提升：空间重构，对老旧园区实施有机更新，打造产业社区；业态重构，植入研发中试、检验检测等生产性服务；服务重构，构建"基础服务+增值服务+智慧服务"体系。某国家级高新区将传统工业区改造为"工业上楼"示范园区，单位产值提升3倍，跻身全国产业用地集约利用评价前十强。

（二）专业化平台构建路径

聚焦住房租赁、停车服务等高频场景，打造特色化运营平台。在住房领域，构建"保障性租赁住房+市场化长租公寓"双轮驱动体系，通过REITs实现"投融建管退"闭环。在停车领域，开发智慧停车管理系统，整合路内路外资源，拓展汽车后市场服务。某省会城市通过搭建市级停车平台，使泊位周转率提升2.3倍，年增收超8000万元。

（三）产业生态培育路径

以资产盘活促进产业链整合，构建"物业载体+产业生态"协同发展模式。通过"三个联动"实现价值升级：空间联动，打造主题产业园区；资本联动，设立产业投资基金；服务联动，搭建公共技术平台。某经开区将闲置厂房改造为医疗器械产业园，配套CRO服务、灭菌中心等平台，三年内集聚企业87家，产值突破百亿级。

（四）资本运作创新路径

灵活运用REITs、PPP、资产证券化等金融工具，打通资产盘活与资本市场的对接通道。在REITs领域，重点培育仓储物流、产业园区等优质底层资产；在PPP领域，探索"存量+增量"组合开发模式；在资产证券化领域，创新应收账款、收费收益权等基础资产类型。某新区通过发行类REITs产品，成功盘活12万平方米商业综合体，融资成本较传统贷款下降1.2个百分点。

当前，园区平台公司资产盘活已进入攻坚突破的关键阶段。需要坚持系统思维，统筹谋划资产盘活与转型发展；强化市场导向，构建专业化、数字化运营体系；严守风险底线，完善全流程合规管理机制。通过持续深化改革创新，必将为开发区高质量发展注入新动能，在服务国家战略中展现新作为。