一、商业资产运营行业发展背景

当前，商业地产及其上下游产业的发展已进入深水区，行业格局发生显著变化，不再是以往低门槛、易进入的发展阶段。在这一阶段，市场对参与主体的综合实力提出了更高要求，无论是资金储备、专业能力，还是组织架构与管理体系，都需要具备相当深厚的功力。

从资金层面来看，商业地产项目通常具有投资规模大、资金回收周期长的特点。在行业发展初期，部分企业凭借较低的资金门槛进入市场，但随着市场竞争加剧和项目复杂度提升，仅依靠少量资金难以支撑项目的开发、建设与后续运营。如今，企业需要具备充足的自有资金，同时还要拥有良好的融资渠道和资金管理能力，以应对项目全生命周期内可能出现的资金需求波动，保障项目的顺利推进。

专业能力方面，商业资产运营涉及商业定位、规划设计、招商运营、客户服务等多个环节，每个环节都需要专业的知识和技能作为支撑。在市场竞争日益激烈的当下，消费者对商业项目的品质、体验和服务要求不断提高，这就要求运营主体能够准确把握市场趋势，精准定位项目特色，合理规划商业布局，引入符合市场需求的品牌资源，并通过专业的运营管理提升项目的竞争力和盈利能力。缺乏专业能力的企业，难以在市场中立足，更无法实现商业资产的保值增值。

组织架构与管理体系的完善程度，直接影响商业资产运营的效率和质量。随着商业地产项目数量的增加和规模的扩大，企业需要建立科学合理的组织架构，明确各部门的职责和分工，加强部门之间的协同配合，确保运营工作的有序开展。同时，还需要构建完善的管理体系，涵盖项目管理、人员管理、财务管理、风险管理等多个方面，通过规范化、标准化的管理流程，提高运营效率，降低运营风险。而这种组织架构的搭建和管理体系的完善，并非一蹴而就，需要企业在长期的运营实践中不断探索、总结经验，进行持续的优化和改进，是一个长期积累与沉淀的过程。

二、商业资产运营主要路径概述

在当前商业资产运营行业发展背景下，企业在选择运营路径时需综合考量自身实力、项目特点及市场环境等因素。经过市场实践与发展，商业资产运营主要形成了三种路径，分别为自主运营、轻资产运营（即外包运营）以及合资公司运营。其中，轻资产运营模式在近年来市场需求与供给双重推动下，呈现出快速发展的态势，成为众多企业关注和选择的重要方向。以下将对自主运营和轻资产运营两种主要路径及轻资产运营的细分模式进行详细阐述。

三、自主运营路径详解

（一）自主运营的核心特征

自主运营是指商业资产的产权与经营权相统一的运营模式。在该模式下，运营团队将商业管理作为企业的主营业务，致力于打造属于自身的商业品牌，通过品牌影响力提升项目的市场认可度和竞争力。

为保障商业管理工作的专业性和高效性，企业会组建自有运营团队，并配备涵盖商业定位、规划设计、招商策划、运营管理、客户服务等多个领域的专业人员。这些专业人员具备丰富的行业经验和专业知识，能够为项目的全生命周期运营提供有力的人才支撑。

在管理架构上，企业通常采用专业与项目双线并行的全过程管理模式。专业线主要负责制定行业标准、规范业务流程、提供专业技术支持等，确保各项目在专业领域的运营水平保持一致；项目线则针对具体项目，结合项目所在地的市场环境、消费需求等实际情况，制定个性化的运营策略，负责项目的具体实施和落地，确保项目目标的实现。这种双线管理模式，既保证了运营管理的专业性和规范性，又能够充分结合项目实际情况，提高运营的灵活性和针对性。

（二）自主运营的适用条件

自主运营模式对企业的综合实力要求较高，通常适用于具备一定规模和多项目运营需求的企业。这类企业由于项目数量较多，能够通过规模效应消化搭建自主运营体系所产生的高额成本，如人员招聘与培训成本、管理系统开发成本、品牌建设成本等。同时，多项目运营也为企业积累丰富的运营经验、培养专业人才提供了良好的平台，有助于企业不断提升自主运营能力，形成良性循环。

此外，部分独立商业项目在综合评估自身情况后，也可能选择自主运营模式。这些独立项目可能具有独特的地理位置优势、鲜明的项目定位或特定的目标客群，通过自主运营能够更好地把控项目的发展方向，灵活调整运营策略，满足项目的个性化需求，实现项目的可持续发展。

四、轻资产运营路径详解

（一）轻资产运营的核心特征与发展历程

轻资产运营，也称为外包运营，其核心特征是实现商业资产的产权与经营权分离。在该模式下，拥有专业技能、丰富资源和成熟运营经验的商业管理公司（以下简称 “商管公司”）作为运营主体，负责商业资产的运营管理工作；而资产方则主要负责商业资产的投资建设和持有，通过商管公司的专业运营实现资产的保值增值，获取经营收益和物业增值收益。

轻资产运营模式并非新兴事物，但自 2015 年起，该模式进入快速发展阶段，成为商业地产行业发展的重要趋势之一。这一发展态势的形成，是市场需求端和供给端共同作用的结果，体现了行业发展的内在逻辑和市场规律。

从需求端来看，随着商业地产市场竞争的日益激烈，越来越多的资产方面临着运营管理能力不足、专业人才匮乏、品牌影响力有限等问题，难以在市场竞争中占据优势地位。为了提升商业资产的运营效率和盈利能力，实现资产的保值增值，资产方迫切需要寻求具备专业能力和丰富资源的商管公司进行合作，将商业资产的运营管理工作委托给专业机构，借助外部力量弥补自身在运营管理方面的短板。

从供给端来看，随着商业地产行业的不断发展和成熟，一些传统的商业地产开发企业逐渐意识到，传统的 “开发 - 销售” 模式面临着资金压力大、市场风险高、盈利模式单一等问题，难以实现企业的可持续发展。为了优化企业业务结构，降低经营风险，提升企业的核心竞争力和盈利能力，这些企业开始积极转型，向轻资产运营方向迈进。通过输出自身的专业运营能力、品牌资源和管理经验，为资产方提供运营管理服务，实现从 “重资产开发” 向 “轻资产管理” 的转变，拓展企业的盈利渠道，提高企业的抗风险能力。

（二）轻资产运营的细分模式 —— 业务委托

业务委托是轻资产运营模式中介入程度最轻的一种方式。在该模式下，资产方与商管公司签订委托合同，委托商管公司为商业项目提供研策定位、设计优化、招商、开业筹备、运营等全部或部分阶段的工作服务。资产方作为商业资产的所有者，承担项目的投资建设工作，并拥有商业资产的所有权，通过商管公司的专业运营获取商业资产的经营收益和物业增值收益；商管公司则凭借自身的专业能力和资源，为项目提供相应的运营管理服务，并按照合同约定收取服务费用。

1. 业务委托服务内容

• 研策定位：商管公司通过对项目所在地的市场环境、消费群体、竞争对手、产业政策等因素进行全面、深入的调研和分析，结合项目的地理位置、物业条件等实际情况，为项目制定科学合理的市场定位、业态规划和经营策略。研策定位是商业项目成功运营的基础，直接影响项目的市场竞争力和盈利能力。

• 设计优化：在项目研策定位的基础上，商管公司结合商业运营的实际需求，对项目的建筑设计、室内装修设计、景观设计、动线设计等进行优化和完善。通过设计优化，确保项目的规划设计符合商业运营的要求，提高商业空间的利用率，提升消费者的购物体验。

• 招商：商管公司利用自身丰富的品牌资源和招商渠道，根据项目的定位和业态规划，积极开展招商工作。通过与各类品牌商家进行洽谈、沟通和协商，吸引符合项目定位和市场需求的品牌入驻，构建完善的商业品牌矩阵，形成项目的核心竞争力。

• 开业筹备：在项目招商工作基本完成后，商管公司负责组织开展项目的开业筹备工作，包括开业活动策划、宣传推广、人员培训、商户进场装修协调、设备调试、安全检查等。通过精心的开业筹备，确保项目顺利开业，并在开业初期形成良好的市场口碑和商业氛围。

• 运营：项目开业后，商管公司负责项目的日常运营管理工作，包括商户管理、客户服务、市场营销、安全管理、环境维护、财务管理等。通过专业的运营管理，保障项目的正常运营秩序，提升项目的经营业绩和品牌形象，实现资产的保值增值。

2. 业务委托服务费用构成

业务委托模式下，商管公司的服务费用主要由以下四部分构成：

• 专项研究费用：主要用于支付商管公司为项目提供研策定位、设计优化等专项研究工作所产生的费用。专项研究工作是项目成功运营的前提和基础，其研究成果的深度和精度直接影响项目的后续发展。

• 招商佣金：是商管公司为项目成功引进品牌商家所收取的佣金费用。招商佣金的金额通常根据招商项目的面积、品牌级别、招商难度等因素确定，是商管公司重要的收入来源之一。

• 招商 / 营运月费：招商月费是商管公司在项目招商阶段，为开展招商工作所收取的月度服务费用；营运月费是商管公司在项目运营阶段，为提供日常运营管理服务所收取的月度服务费用。招商 / 营运月费的金额通常根据项目的规模、运营难度等因素确定，用于覆盖商管公司在相应阶段的人员成本、办公成本、运营成本等。

• 营运达标提成：是指在项目运营阶段，当项目的经营业绩达到合同约定的目标时，商管公司按照一定比例从项目的超额收益中提取的提成费用。营运达标提成的设置，有助于激励商管公司积极提升项目的经营业绩，实现资产方与商管公司的共赢。

3. 业务委托费用相关注意事项

• 专项研究费用方面：项目的专项研究工作对项目的发展至关重要，资产方在选择商管公司提供专项研究服务时，不应仅仅关注费用的高低，而应更加注重研究成果的深度和精度。为确保专项研究工作的质量，资产方应与商管公司签订专项合同，明确研究的范围、内容、标准、交付成果、验收方式等条款，将专项合同作为后续考核研究成果还原度的重要依据。同时，当项目总标的较大时，资产方可与商管公司协商，在专项研究费用上争取一定的折扣，以降低项目的成本支出。

• 招商佣金方面：为提高商管公司的招商积极性，确保招商质量，资产方可根据不同品牌商家的招商难度（如主力店、首进品牌、特殊业态等），设置不同级次的招商佣金。对于招商难度较大的品牌商家，可适当提高招商佣金比例；对于招商难度较小的品牌商家，可适当降低招商佣金比例。此外，为避免商管公司为追求短期利益而忽视招商质量，资产方应在合同中明确约定，已完成招商开业的品牌如果在短期内（如开业 1 年或免租期未执行完毕前）就退租的，资产方不再支付该品牌的招商佣金尾款，且商管公司对该品牌退租后的二次补招商工作不收取费用。

• 招商 / 营运月费方面：在项目运营过程中，招商末期和营运初期往往存在一个交叉时间段，在这个时间段内，商管公司可能同时开展招商收尾工作和营运准备工作。为避免出现同一套运营团队在同一时间段内被重复计费的问题，资产方应在合同中明确约定该交叉时间段的费用计算方式。例如，可约定在交叉时间段内，按照较高的费用标准（如营运月费标准）收取一次费用，或按照一定的比例分摊招商月费和营运月费，确保费用计算的合理性和公正性。

（三）轻资产运营的细分模式 —— 整体租赁

整体租赁是轻资产运营模式中一种较为常见的方式，其运作模式是商管公司与资产方签订租赁合同，商管公司按照合同约定的租金价格和支付方式，整体租赁资产方的商业物业，然后通过对物业进行重新规划、改造、招商和运营管理，将物业出租给各类品牌商家，获取租金差价收益和物业管理收益。

在整体租赁模式下，商管公司需要承担物业的租赁成本、改造费用、招商成本、运营管理成本等一系列费用，同时也拥有对物业的自主经营权和管理权，能够根据市场需求和自身运营策略，灵活调整物业的业态规划、品牌组合和租金水平。资产方则将商业物业出租给商管公司后，无需参与物业的具体运营管理工作，只需按照合同约定收取租金，降低了自身的运营风险和管理压力。

整体租赁模式对商管公司的综合实力要求较高，商管公司需要具备较强的市场研判能力、物业改造能力、招商运营能力和风险承受能力。在市场行情较好的情况下，商管公司通过合理的业态规划和招商运营，能够获取较高的租金差价收益；但在市场行情不佳或运营管理不善的情况下，商管公司可能面临租金收入不足以覆盖租赁成本和运营成本的风险。

（四）轻资产运营的细分模式 —— 品牌输入

品牌输入是轻资产运营模式中一种较高层次的合作方式，其核心是商管公司将自身成熟的商业品牌、运营管理体系、资源整合能力等无形资产输出给资产方，为资产方的商业项目提供品牌授权、运营管理指导、资源支持等服务，帮助资产方提升项目的品牌知名度和市场竞争力，实现项目的良好运营。

在品牌输入模式下，资产方拥有商业项目的产权和经营权，但需要按照合同约定向商管公司支付品牌授权费用和运营管理服务费用。商管公司则通过输出品牌和管理经验，为项目提供全方位的支持，包括项目定位指导、业态规划建议、招商资源对接、运营管理培训、市场营销支持等。同时，商管公司还会对项目的运营管理情况进行监督和考核，确保项目的运营水平符合品牌标准和合同约定。

品牌输入模式的优势在于，资产方能够借助商管公司成熟的品牌影响力和运营管理经验，快速提升项目的市场认可度和竞争力，降低项目的运营风险；商管公司则能够通过品牌输出，实现品牌价值的最大化，拓展市场份额，获取稳定的品牌授权费用和服务费用收益。这种模式通常适用于那些具有一定资金实力和物业资源，但缺乏成熟商业品牌和运营管理经验的资产方。

五、合资公司运营路径详解

（一）合资公司运营的核心特征

合资公司运营是指资产方与商管公司或其他相关企业基于共同的战略目标和利益诉求，共同出资成立合资公司，由合资公司负责商业资产的运营管理工作的一种运营模式。在该模式下，合资双方按照出资比例享有相应的股权权益，共同参与合资公司的重大决策，如项目定位、业态规划、运营策略制定、重大投资决策等；同时，合资双方也按照股权比例承担相应的经营风险和责任。

合资公司作为独立的法人主体，拥有独立的组织架构和运营管理团队，负责商业资产的日常运营管理工作，包括招商、运营、客户服务、财务管理等。合资公司的运营管理团队通常由合资双方共同选派或招聘专业人员组成，确保团队具备丰富的行业经验和专业能力，能够为项目的运营管理提供有力的保障。

（二）合资公司运营的适用场景

合资公司运营模式通常适用于以下场景：

• 大型商业综合体项目：大型商业综合体项目具有投资规模大、业态复杂、运营周期长、管理难度大等特点，单一企业往往难以独立承担项目的运营管理工作。通过成立合资公司，资产方可以借助商管公司的专业运营能力和资源优势，商管公司则可以获得稳定的项目资源和收益来源，双方实现优势互补，共同推动项目的成功运营。

• 跨区域商业项目：对于跨区域商业项目，由于项目所在地的市场环境、消费习惯、政策法规等与企业总部所在地存在较大差异，企业在项目运营管理过程中可能面临诸多困难和挑战。通过与项目所在地的本地企业或具有丰富跨区域运营经验的企业成立合资公司，能够充分利用本地企业的资源优势和人脉关系，以及合作方的跨区域运营经验，降低项目的运营风险，提高项目的运营效率。

• 新兴商业领域项目：在新兴商业领域，如新能源商业、智慧商业、体验式商业等，由于市场前景不明朗、技术不成熟、运营模式不确定等因素，项目的运营风险较高。通过成立合资公司，合资双方可以共同投入资金、技术和资源，共同探索和实践新兴商业领域的运营模式，分担运营风险，共享运营收益，推动项目在新兴商业领域的发展。

（三）合资公司运营的优势与挑战

1. 优势

• 优势互补：合资双方可以充分发挥各自的优势，如资产方拥有丰富的物业资源和资金实力，商管公司具备专业的运营管理能力和品牌资源，通过合作实现资源共享、优势互补，提高项目的运营管理水平和市场竞争力。

• 风险共担：在合资公司运营模式下，合资双方按照股权比例共同承担项目的经营风险，避免了单一企业独立承担风险的情况，降低了企业的经营压力和风险。

• 决策科学：合资公司的重大决策需要经过合资双方的共同协商和表决，能够充分听取各方的意见和建议，避免了单一企业决策的片面性和主观性，提高了决策的科学性和合理性。