在当前经济发展阶段，城投公司面临着日益凸显的还本付息债务压力，同时转型进程不断加速，加之配套政策体系的日益完善，多重因素共同推动着城投公司存量资产盘活工作的进程不断加快。存量资产盘活不仅是城投公司缓解债务压力、优化资产结构的重要举措，更是实现可持续发展、提升核心竞争力的关键路径。基于实践经验，城投公司存量资产盘活主要可归纳为处置型盘活、重整型盘活和融资型盘活三大类路径，每类路径均有其特定的适用场景、核心本质及具体实施手段。

一、处置型盘活

处置型盘活是城投公司存量资产盘活的重要方式之一，其适用场景主要集中于两类资产。一类是非责主业资产，随着城投公司转型的深入，聚焦核心业务、剥离与主责主业关联度较低的资产成为提升运营效率、优化资源配置的必然要求，这类资产通过处置型盘活可实现资源的重新归集与有效利用。另一类是为缓解短期流动性压力而需处置的部分优质资产，在面临阶段性资金紧张时，通过合理处置部分优质资产，能够快速回笼资金，保障公司正常运营和债务偿付，为后续发展赢得空间。

从本质来看，处置型盘活属于 “一次性” 盘活，其核心在于通过资产所有权或使用权的转移，实现资产的价值变现。这种盘活方式不涉及资产的长期运营与改造，而是以快速实现资产价值、解决特定问题为主要目标。

在具体实施手段上，处置型盘活涵盖多种形式。产权交易所交易是较为规范和常见的方式，通过产权交易所这一公开平台，城投公司可将待处置资产进行挂牌交易，吸引符合条件的投资者参与竞价，确保交易过程的公开、公平、公正，有效防范国有资产流失。协议转让则适用于特定场景，当存在明确的意向受让方，且双方在资产价格、交易条件等方面达成一致时，可通过签订转让协议的方式完成资产处置，这种方式相对灵活，能够提高交易效率，但需严格履行内部决策和审批程序。以物抵债也是处置型盘活的重要手段之一，在面对债务纠纷或债务偿付压力时，城投公司可与债权人协商，以自有存量资产抵偿相应债务，既解决了债务问题，又实现了资产的有效处置。

此外，在省政府债务化解负总则的背景下，省属国有资本投资运营公司也积极参与地州城投公司的存量资产处置工作。其参与方式主要包括资产收购和资金拆借等。省属国有资本投资运营公司通过收购地州城投公司的存量资产，能够将分散的资产进行整合，提升资产的整体运营效益；而资金拆借则可为地州城投公司提供短期资金支持，帮助其缓解流动性压力，为存量资产的处置创造有利条件，形成上下联动的资产处置格局，推动区域内存量资产的高效盘活。

二、重整型盘活

重整型盘活主要适用于那些具有一定现金流但盈利不及预期的存量资产，这类资产本身具备一定的基础和潜力，但由于运营管理不善、功能定位不合理等原因，未能实现应有的经济效益。具体而言，包括运营不及预期的厂房和商业资产，这类资产虽有一定的经营活动产生现金流，但收益水平远低于预期；闲置的房屋资产，如长期未投入使用的办公楼、厂房等，资产价值被闲置，未能发挥其应有的作用；以及存在 “烂尾” 风险的在建工程，这类资产若不及时处置，不仅会造成资源浪费，还可能引发一系列社会问题和债务风险。

重整型盘活的本质在于通过资源整合、改扩建、功能再开发以及引入多元化合作模式等方式，对存量资产进行全方位的优化与提升，丰富资产的业务属性，从而增强其盈利能力。与处置型盘活的 “一次性” 变现不同，重整型盘活更注重对资产的深度挖掘和价值重塑，通过改变资产的运营模式、功能定位等，实现资产的可持续运营和效益提升。

在具体实施手段上，重整型盘活具有较强的灵活性和多样性。资源整合是基础环节，通过对存量资产周边的土地、交通、配套设施等资源进行整合，实现资产与周边环境的协同发展，提升资产的整体价值。改扩建则针对现有资产的物理形态进行改造和扩建，根据市场需求和资产的潜在价值，调整资产的空间布局、功能结构，使其更符合当前的使用需求和市场趋势。功能再开发是重整型盘活的核心手段之一，例如将闲置的厂房改造为创意产业园、将运营不佳的商业资产转型为社区便民服务中心等，通过赋予资产新的功能，拓展其业务范围，吸引新的客户群体，从而提高资产的利用率和收益水平。

引入PPP 模式（政府和社会资本合作模式）也是重整型盘活的重要途径，通过与社会资本合作，共同参与存量资产的运营和改造，既能解决资金短缺问题，又能引入社会资本先进的管理经验和运营模式，提升资产的运营效率和盈利能力。混改（混合所有制改革）则适用于部分具备条件的存量资产，通过引入非国有资本，优化资产的股权结构和治理结构，激发资产的运营活力。此外，AMC（资产管理公司） 的参与也为重整型盘活提供了有力支持，AMC 具有专业的资产处置和重组能力，能够通过不良资产收购、债务重组等方式，帮助城投公司化解存量资产中的风险，推动资产的重整与盘活。

三、融资型盘活

融资型盘活主要适用于具有稳定现金流入的优质资产，这类资产通常具备成熟的运营模式、稳定的客户群体和可预期的收益，是城投公司进行二次融资的重要载体。通过融资型盘活，城投公司能够在不丧失资产所有权的前提下，充分利用资产的未来收益进行融资，为公司的项目建设、业务拓展等提供资金支持。

从本质上讲，融资型盘活是利用存量资产进行二次融资，其核心在于将资产的未来现金流提前变现，实现资产价值的最大化利用。这种盘活方式不改变资产的运营主体和运营模式，而是通过金融工具的创新与应用，挖掘资产的融资潜力。

在具体实施手段上，融资型盘活以REITs（不动产投资信托基金） 和资产证券化为主要形式。REITs 是一种通过发行收益凭证汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行不动产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。城投公司将具备稳定现金流的优质资产打包，通过发行 REITs 的方式在资本市场进行融资，既能够实现资产的证券化流转，又能为投资者提供多元化的投资渠道。资产证券化则是将存量资产所产生的未来现金流作为偿付支持，通过结构化设计进行信用增级，在此基础上发行资产支持证券的融资活动，其运作流程包括资产池的构建、特殊目的载体的设立、信用增级和证券发行等环节。

从地域和主体来看，融资型盘活主要集中于东部发达地区，以行政层级较高的省级平台为主。这是因为东部发达地区经济基础雄厚，优质存量资产相对较多，资本市场成熟度高，投资者对这类资产的认可度也较高；而省级平台通常资产规模较大、信用评级较高，更容易满足 REITs 和资产证券化的发行条件。

从资产类型来看，不同类型的存量资产在融资型盘活中的市场表现存在差异。交通投资和产业园区业务凭借其稳定的现金流表现，在市场上的青睐度最高。交通投资资产如高速公路、轨道交通等，具有明确的收费模式和稳定的车流量，能够产生持续的现金流入；产业园区业务则通过厂房租赁、物业管理、配套服务等获得稳定收益，且随着产业的集聚发展，其收益具有一定的增长潜力。

公用事业和保障房租赁业务的底层资产具有很强的区域专营性，其盈利稳定性较强，但由于具有准公益性特征，收费标准受到政府调控，导致资产盈利能力偏弱，在融资型盘活中属于第二梯队。公用事业资产如供水、供电、燃气等，与居民生活密切相关，需求稳定，但价格受政府监管，收益空间相对有限；保障房租赁业务则以满足居民基本住房需求为主要目标，租金水平较低，盈利空间受到一定限制。

文旅业务以及新能源、物流、仓储等新兴产业的存量资产，由于市场化属性较强或起步较晚，市场认可度相对一般。文旅业务受市场环境、消费趋势等因素影响较大，现金流稳定性相对较弱；新能源、物流、仓储等新兴产业虽具有较好的发展前景，但目前部分业务尚处于培育阶段，资产运营模式和盈利模式还不够成熟，投资者对其未来收益的预期存在一定不确定性，因此在融资型盘活中的应用相对较少。

通过上述三大类路径的实施，城投公司能够根据不同存量资产的特点和自身发展需求，选择合适的盘活方式，有效提升存量资产的利用效率和价值，缓解债务压力，推动公司实现转型发展。在实际操作中，城投公司需结合自身实际情况，加强对各类盘活路径的研究与应用，确保存量资产盘活工作取得实效。